Comment fonctionne un prêt familial pour un achat immobilier ?

Le prêt familial peut être une solution attractive en vue de constituer un apport personnel dans le cadre du financement d’un bien immobilier.

Comment fonctionne un prêt familial ?

Dans le cadre d’un prêt familial, un parent vous prête une somme d’argent, avec ou sans intérêts. Vous remboursez ensuite le capital (et les éventuels intérêts d’emprunt) chaque mois. En règle générale, le prêt familial est consenti à taux zéro. Si le versement d’intérêts est prévu, des pénalités peuvent s’appliquer. Le montant de ces pénalités ne peut excéder un certain taux fixé par arrêté. Le taux de l’intérêt légal pour les transactions entre particuliers est ainsi publié chaque semestre au Journal officiel. À titre d’exemple, il s’élève à 6,82 % au second semestre 2023.

Il est possible de faire appel à un notaire pour officialiser le prêt familial. Le fait de passer par un notaire permet de conférer au prêt un caractère authentique. Cela signifie qu’il a valeur de preuve, est opposable aux tiers et possède une force exécutoire. Après avoir rédigé l’acte, le notaire remet au créancier un document appelé « copie exécutoire de la reconnaissance de dette ». En cas de non-remboursement, il ne sera pas nécessaire d’aller devant les tribunaux : le simple recours à un huissier de justice sera suffisant. L’acte authentique devant notaire donne lieu à facturation. Les émoluments du notaire sont proportionnels au montant du prêt. Ils sont par exemple de 3,3 % jusqu’à 3 050 €, de 2,2 % entre 3 050 et 6 100 €, etc.

Si la reconnaissance de dette prend la forme d’un acte sous seing privé, le contrat rédigé entre les deux parties doit mentionner un certain nombre d’informations essentielles telles que :

• La date du prêt familial ;
• Le nom, l’adresse, la date et le lieu de naissance du prêteur et du bénéficiaire ;
• Le montant du prêt familial (en chiffres et en lettres) ;
• La durée du prêt familial, qui ne doit pas être excessive et tenir compte notamment de l’âge du prêteur ;
• Les modalités de remboursement (mode de paiement, échéancier de paiement…) ;
• Le taux d’intérêt ou l’absence d’intérêts sur le prêt familial.

Sachez qu’il existe une solution intermédiaire entre le recours à un notaire et la reconnaissance de dette sous seing privé. Vous pouvez faire signer la reconnaissance de dette par l’emprunteur, puis par un avocat. On dit que la reconnaissance de dette est contresignée. De cette manière, la reconnaissance de dette dispose d’une force probante renforcée.

De plus, un écrit est obligatoire dès lors que la somme prêtée dépasse 1 500 €. Ce contrat de prêt doit être signé par les deux parties et faire apparaître le montant prêté en chiffres et en lettres. En-deçà du seuil de 1 500 €, la reconnaissance de dette n’est pas obligatoire. L’administration fiscale peut alors admettre d’autres modes de preuve en cas de contrôle : e-mails de l’emprunteur précisent le montant de la somme à rembourser, SMS, courriers…

Enfin, lorsque la somme prêtée est importante, il est possible de faire enregistrer l’acte de prêt auprès de l’administration fiscale. Dans ce cas, le bureau d’enregistrement facture une taxe (appelée « droit fixe ») d’un montant de 125 €. 

Quelle différence entre prêt familial et don familial ?

Le prêt familial ne doit pas être confondu avec le don familial. Comme son nom l’indique, le prêt donne en effet lieu à un remboursement (avec ou sans intérêts). Il ne s’agit donc en aucun cas d’une donation. La donation familiale se définit en effet par le versement d’une somme d’argent sans contrepartie financière. 

Au moment de conclure ce prêt, il est donc très important de définir un échéancier et d’être très clair sur le remboursement qui est attendu, au risque de voir le prêt familial requalifié en don familial de sommes d’argent par l’administration fiscale.

Quel montant peut-on prêter ?

Il n’y a pas de montant minimal, ni maximal pour un prêt familial.

En revanche, si ce prêt est transformé en don familial, il existe des plafonds dont il faut tenir compte pour bénéficier des abattements et exonérations en vigueur :

• L’abattement sur les dons familiaux. Tous les dons familiaux bénéficient d’un abattement, dont le montant varie en fonction du lien de parenté entre le donateur (la personne qui donne) et le donataire (la personne qui reçoit le don). Lorsque la donation a lieu en ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants), le montant de l’abattement est de 100 000 €. Il passe à 31 865 € lorsque le don est fait au profit d’un petit-enfant ; 5 310 € au profit d’un arrière-petit-enfant ; 159 325 € au profit d’une personne handicapée ; 80 724 € au profit d’un conjoint ou partenaire de pacs ; 15 932 € au profit d’un frère ou une sœur ; et 7 967 € au profit d’un neveu ou d’une nièce. Cet abattement se régénère tous les 15 ans ;
• L’exonération sur les dons familiaux. Les contribuables bénéficient d’une exonération dans la limite de 31 865 € tous les 15 ans. Chaque enfant peut ainsi recevoir jusqu’à 31 865 € de chacun de ses parents, grands-parents et arrière-grands-parents en franchise d’impôts. Si le montant du don familial (ou du prêt familial transformé en don) est supérieur à ce seuil, alors le don sera taxé. 

Bon à savoir, même si le montant donné est inférieur à 31 865 €, il est tout de même nécessaire d’effectuer une déclaration au moyen du formulaire n° 2735.

Puis-je faire un prêt immobilier pour mon fils ou ma fille ?

Il est tout à fait possible de consentir un prêt familial à son enfant dans le but de l’aider à acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien.

Cependant, la proximité des liens familiaux ne doit pas faire passer au second plan le formalisme nécessaire pour s’assurer que ce prêt familial soit mis en place dans de bonnes conditions. Il est vivement recommandé de rédiger un contrat afin de sécuriser les relations entre le prêteur et le débiteur. 

Prêt familial et fiscalité : ce qu’il faut savoir

Une déclaration auprès de l’administration fiscale est obligatoire au-delà de 5 000 €. La déclaration de contrat de prêt se fait via le formulaire n°2062. « Les personnes qui interviennent à un titre quelconque dans la conclusion des contrats de prêts ou dans la rédaction des actes qui les constatent sont tenues de déclarer à l’administration la date, le montant et les conditions du prêt ainsi que les noms et adresses du prêteur et de l’emprunteur », précise l’administration fiscale sur son site internet. [1] 

Le contrat de prêt familial doit être déclaré à l’aide du formulaire n° 2062 en même temps que la déclaration de revenus. L’absence de déclaration – ou la remise d’une déclaration comportant des oublis ou des inexactitudes – est passible d’une amende de 150 €. Si le bénéficiaire du prêt familial n’effectue pas de lui-même la déclaration, alors c’est au prêteur d’effectuer cette démarche.

Le débiteur, c’est-à-dire la personne qui emprunte, n’a aucun impôt à payer. En revanche, si le prêt familial est assorti d’intérêts, le créancier (la personne qui prête) doit impérativement faire apparaître le montant des intérêts encaissé dans sa déclaration annuelle de revenus. Ces sommes correspondent en effet à ce qu’on appelle les revenus de capitaux mobiliers.

Comment se passe le remboursement d’un prêt familial ?

Le remboursement d’un prêt familial peut se dérouler de diverses manières :

• Un remboursement complet à une date prévue ;
• Le remboursement par mensualités ;
• Le remboursement subordonné à des conditions spécifiques, telles que le remboursement d’un éventuel prêt bancaire en priorité ou la revente d’un bien immobilier. 

Dans tous les cas, il est conseillé de préciser ces modalités de remboursement dans le contrat de prêt.

Il est possible de soumettre le prêt familial à la prise de garanties. Si le débiteur présente des difficultés de remboursement, cela permet au prêteur d’être remboursé en priorité. Dans la mesure où ces garanties (ou sûretés) revêtent une réalité juridique (hypothèque conventionnelle, cautionnement…), il est conseillé de faire appel à un notaire pour les mettre en place. 

Afin de prévenir tout risque de conflit familial, il est vivement recommandé de conserver les preuves des remboursements (relevés de compte, attestation de virement…).

Prêt familial et décès : quelles sont les règles ?

Le décès de l’emprunteur n’efface pas la dette qui se transmet à ses héritiers ayant accepté la succession. Si vous bénéficiez d’un prêt familial et souhaitez protéger vos héritiers en cas de décès, sachez qu’il est possible de souscrire une assurance-décès auprès d’une compagnie d’assurance.

Si le créancier décède avant le débiteur, le montant restant à rembourser sur le prêt familial est considéré comme un actif successoral. Le montant résiduel du prêt familial vient donc s’ajouter au montant global de la succession et est taxable au titre des droits de succession.

Si l’emprunteur refuse de s’acquitter de la fin du remboursement, il s’expose à un redressement fiscal au titre des donations non déclarées. De plus, les héritiers du prêteur ont la possibilité d’assigner l’emprunteur en justice en raison d’une dette non soldée. Il est donc très important de faire preuve de vigilance en la matière.

Vous prévoyez de solliciter un prêt familial pour compléter votre financement immobilier ? Cette somme peut venir en complément de votre épargne personnelle dans le but de constituer un apport et de décrocher un prêt immobilier. Dans ce cas, n’oubliez pas de respecter le formalisme inhérent à la conclusion d’un prêt familial : reconnaissance de dette ou acte authentique devant notaire, démarches à réaliser auprès de l’administration fiscale…

Vous souhaitez obtenir davantage d’informations sur la composition de votre plan de financement immobilier ? Retrouvez tous nos conseils sur notre site.

[1] https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2062/declaration-de-contrat-de-pret