Prêt relais immobilier, comment ça marche ? Définition et durée

Grâce au prêt relais, vous pouvez financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, avant la revente du précédent. Retour sur les avantages et les inconvénients de cette formule.

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Vous souhaitez acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent ? Le montant de votre future acquisition est supérieur à la valeur de votre bien actuel ? Le prêt relais est un emprunt à court terme, qui vous permet d’obtenir une avance sur le montant du bien à vendre. De quoi acheter un bien « coup de cœur », sans attendre. Vous pouvez ainsi vous projeter sereinement dans l’acquisition de votre nouveau logement et envisager votre nouvelle vie.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe plusieurs types de prêts relais avec, à chaque fois, des caractéristiques différentes :

Le prêt relais sec

Lorsque le prix du nouvel achat est inférieur à la valeur du bien que vous revendez, vous n’avez pas besoin de souscrire d’emprunt supplémentaire. Le prêt relais octroyé par la banque constitue donc une avance de trésorerie qui vous permet de faire le joint entre l’acquisition du nouveau bien et la vente de l’ancien. On parle alors de prêt relais sec : il n’est pas associé à un prêt principal destiné à financer – ne serait-ce qu’en partie – la nouvelle acquisition.

Le prêt relais adossé (ou prêt relais acquisition)

Autre cas de figure, si le financement de la nouvelle acquisition comprend une part d’apport et une part de financement bancaire, vous avez besoin d’un prêt relais adossé (ou prêt relais acquisition). Ce type de prêt reprend l’ancien prêt en cours de remboursement ainsi que le nouveau prêt. Une fois que vous avez vendu votre bien, l'ancien prêt est soldé et vous continuez de rembourser uniquement les mensualités du nouveau prêt.

Le prêt relais rachat

Cette troisième catégorie correspond à une situation dans laquelle vous demandez à un établissement bancaire de racheter votre prêt relais. Si vous mettez du temps à revendre votre bien, les intérêts du prêt relais peuvent peser lourd dans votre budget. Ce type d’opération permet de lisser les mensualités et, ainsi, d’abaisser le taux d’endettement.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Via un prêt relais, le remboursement du capital est différé. Dès lors, tant que l’ancien bien n’est pas vendu, l’emprunteur ne doit rembourser, chaque mois, que les intérêts de la somme prêtée ainsi que les mensualités de l’assurance emprunteur. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois au moment de la vente. Afin d’alléger vos charges mensuelles, vous pouvez par ailleurs négocier avec la banque le paiement des intérêts du prêt en différé. Cette solution augmente le coût global du crédit mais elle allège vos charges, le temps de la revente de votre appartement ou maison.

Prêt relais : quelle durée et quels montants ?

Le prêt relais est un prêt de court terme. En général, il dure un à deux ans. C’est le laps de temps dont vous disposez pour revendre. Côté montant, les établissements bancaires ne prêtent qu’entre 50 et 70 % de la valeur estimée du bien. Elles conservent ainsi une « marge de sécurité », au cas où le logement se vendrait à un prix plus bas que celui fixé.

Dans certains cas, vous pouvez toutefois obtenir un prêt relais correspondant à 80 % de la valeur estimée, notamment si le bien est déjà sous compromis ou promesse de vente. Cette situation rassure, en effet, les banques. Dans tous les cas, vous devez faire estimer votre logement par un professionnel, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

Quelles sont conditions pour obtenir un prêt relais ?

Comme dans le cadre d’un crédit classique, l’octroi d’un prêt relais se fait après étude approfondie de la situation financière de l’emprunteur. Revenus, charges mensuelles, façon de gérer son argent au quotidien et épargne, sont autant de points scrutés de près par les banques. Intérêts du prêt relais et assurance emprunteur compris, votre taux d’endettement doit absolument rester en-deçà du fameux seuil des 35 %.

Pour octroyer un prêt relais, la banque se base sur l’estimation de la valeur de votre bien actuel et accorde un prêt équivalant à 60 à 80 % de ce montant. Pour pouvoir effectuer ce calcul, vous devez donc disposer d’une estimation professionnelle effectuée par une agence. Après visite de votre bien et analyse des dernières ventes dans le secteur, l’agence immobilière doit vous remettre une attestation que vous pourrez ensuite présenter à la banque. La plupart du temps, ce service vous est proposé gratuitement.

Quel est le coût d’un prêt relais ?

Le coût d’un prêt relais varie selon le type de prêt relais qui est choisi :

Le coût d’un prêt relais sec

Dans ce cas, le prix de vente est supérieur ou égal au prix d’achat du nouveau bien. La banque va alors proposer une avance de trésorerie sur une durée relativement courte. Ce type de prêt relais est relativement rare et nécessite d’avoir un apport personnel. Son coût est modéré.

Le coût du prêt relais adossé

Dans ce cas, le prix du nouveau bien dépasse le montant estimé de la revente. On dit alors que le prêt relais est adossé au crédit principal, car l’acheteur aura besoin de recourir à l’emprunt pour compléter son financement et financer sa nouvelle acquisition. Ce type de prêt relais est plus onéreux.

Comment choisir son prêt relais ?

Comme pour n’importe quel type de prêt, il est important de bien comparer les différentes offres. Sollicitez ainsi plusieurs banques et comparez les points suivants :

• La qualité des explications fournies. Ce type de montage est parfois plus complexe qu’il n’y paraît et il est important que vous soyez au fait de chaque étape de financement. Si vous vous sentez accompagné dans ces démarches par votre conseiller bancaire, c’est un bon point ;
   
• Le coût du prêt relais. Bien évidemment, vous devez vous intéresser au taux d’emprunt. Mais ce n’est pas tout. Veillez également à intégrer dans votre calcul les frais annexes tels que l’assurance emprunteur, les frais de garantie ou encore les frais de dossier. Chaque établissement de crédit pratique une politique tarifaire différente. Par exemple, une banque peut vous proposer un taux très attractif mais appliquer des frais de dossier prohibitifs. Pour vous aider dans cette comparaison qui n’est pas toujours facile, vous pouvez faire un tableau très simple avec, en colonne, les noms des établissements bancaires que vous avez rencontrés et, en ligne, les principaux éléments qui constituent le coût global de l’emprunt.
   

L’excédent après remboursement

Le remboursement d’un prêt relais s’effectue donc en une seule fois, au moment de la vente du bien. Puisque ce prêt ne couvre qu’une partie du prix total, vous devriez, selon toute logique, disposer d’un excédent de trésorerie à l’issue de cette opération. Vous pourrez alors utiliser ce solde à votre guise, soit en épargnant, soit en réalisant des travaux dans votre nouvel habitat. Autre option, procéder à un remboursement par anticipation de votre prêt principal. À la clé : une diminution des mensualités ou de la durée du crédit, selon vos besoins.

Et si le bien n’est pas revendu au bout du délai imparti ?

Si le crédit relais n’est pas remboursé au bout du délai imparti, la banque peut proposer à l’emprunteur qu’il soit transformé en un prêt classique. C’est toutefois une solution à envisager en dernier recours. En effet, chaque mois, l’emprunteur doit alors rembourser l’ancien crédit ainsi que le nouveau. Il peut donc se retrouver bien au-delà du seuil des 35 % d’endettement. Avant d’envisager cette solution, vous pouvez faire le choix de rallonger la durée du prêt relais d’un à deux ans, ou de baisser le prix de vente de votre bien.

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

Afin d’assurer la transition entre la revente de votre bien actuel et l’achat de votre futur logement, vous pouvez également vous tourner vers le prêt achat-revente. Dans cette configuration, le capital restant dû de votre prêt en cours est intégralement remboursé et réinjecté dans le besoin de financement global.

Autrement dit, le montant que vous empruntez avec votre nouveau prêt achat revente est calculé de la manière suivante :

ancien capital restant dû + capital emprunté pour financer la nouvelle acquisition = besoin de financement global.

Cette solution présente l’avantage d’avoir une mensualité lissée :

• Pendant la vente de votre bien, vous remboursez le capital, les intérêts et l’assurance emprunteur.
• Dès la vente de votre bien, les sommes récupérées sont utilisées pour rembourser une partie du capital restant dû.

Le besoin de financement global baisse donc mécaniquement et votre mensualité de crédit (ainsi que l’assurance emprunteur) aussi. N’hésitez pas à faire une simulation à l’aide d’un outil en ligne.

Si votre situation financière le permet, vous pouvez également mettre en location votre bien. Les revenus locatifs ainsi générés viennent compléter vos ressources mensuelles et vous permettent potentiellement d’emprunter un montant plus important auprès de la banque afin de financer votre nouvelle acquisition. Attention toutefois, la banque ne va pas prendre en compte, dans l’évaluation de vos ressources, la totalité des loyers encaissés car elle doit notamment tenir compte de la fiscalité des revenus fonciers. De plus, il est préférable d’avoir rencontré au préalable un ou plusieurs agents immobiliers afin d’avoir une estimation sérieuse et tangible du loyer.

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Sources :

https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/pret-immobilier/pret-relais

https://www.lerevenu.com/immobilier/pret-immobilier/immobilier-atouts-et-pieges-du-pret-relais