Quel est le prix d'une maison neuve sans terrain ?

Lors d’un achat de maison neuve, on dissocie le prix du terrain nu et le coût de construction de la maison en elle-même. Comment évaluer le prix d’une maison neuve sans terrain ? Quels sont les facteurs qui influent sur le coût de construction d’une maison neuve ? Quel est le prix moyen d’une maison neuve sans terrain ?

Qu’est-ce qu’une maison neuve sans terrain ?

Lorsqu’on évoque le prix d’une maison neuve sans terrain, on fait référence au coût de construction d’une maison :

• Hors prix d’acquisition du terrain
• Hors frais de notaire calculés sur le prix du terrain

En moyenne, on considère que le prix du terrain constructible compte pour un tiers (33 %) du coût total de la construction d'une maison. Cette part peut néanmoins varier en fonction de la zone géographique : le prix du foncier peut atteindre des sommets dans les régions ou les agglomérations les plus recherchées.

« Le prix moyen relevé sur les communes de plus de 45 000 habitants en province atteint 4 638 €/m², soit une hausse de +7,8 % en 1 an, indique ainsi le Laboratoire de l’immobilier dans une publication du 19 mai 2022 portant sur les prix de l’immobilier neuf au sens large. La Province comble ainsi une petite partie de l’écart qui la sépare de l’Île-de-France. »

Dans les communes les plus recherchées, le prix moyen au mètre carré peut dépasser les 7 000 € : « Hors métropoles régionales, Annecy trône en haut du classement des communes de province les plus chères, avec un prix moyen de 7 027 €/m², en hausse de +3,5 %. Derrière, suivent les communes d’Antibes (6 722 €/m²), Aix-en-Provence (5 874 €/m²), Villeurbanne (5 775 €/m²) et Cagnes-sur-Mer (5 661 €/m²), mais avec des hausses de prix plus modérées que la moyenne, oscillant entre +4,5 % et +5,9 % ».

Les maisons neuves disposant d’un espace extérieur conséquent bénéficient par ailleurs d’une surcote par rapport à des maisons neuves comparables sans terrain.

Quel est le prix moyen d’une maison neuve sans terrain ?

D’après le ministère de la Transition écologique, le prix moyen des maisons neuves sans terrain s’établit à 1 523 €/m² en 2020. Ce chiffre a été publié en décembre 2021 à partir des dernières données disponibles. « En 2020, le prix moyen du mètre carré de terrain acheté pour faire construire une maison individuelle en France est de 91 €, en hausse de 3,7 % par rapport à 2019. Avec une superficie moyenne des terrains achetés de 924 m² (-1,2 %), le prix d’achat moyen des terrains augmente de 2,5 % pour s’établir à 84 100 €. Dans les projets de construction, le coût moyen de la maison est de 183 300 €, pour une surface de plancher moyenne de 120 m². La progression du coût moyen s’accélère (+3,8 % en 2020, après + 2,4 % en 2019) », complète le ministère.

La hausse des prix du neuf suit l’évolution des prix des logements anciens. « Au 4^e trimestre 2021, sur un an, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine se poursuit avec +7,2 %. Depuis le 4^e trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons (+9,1 % en un an au 4^e trimestre 2021) que pour les appartements (+4,6 %), ce qui ne s’était pas produit depuis fin 2016 », constatent ainsi les Notaires de France dans leur analyse de la conjoncture immobilière.

Pour compléter ces différents chiffres, on peut citer ceux de la Fédération Française du Bâtiment qui a publié son bilan 2021 en février 2022 : « Pour les prix, toutes filières de production confondues, le montant moyen d’une maison en secteur diffus à fin 2020, y compris foncier, ressort à 267 449 € contre 258 613 € en 2019 et 244 100 € en 2017, soit une augmentation du panier moyen de +3 % par rapport à 2019 et de +10 % sur quatre ans. Pour les seuls constructeurs de maisons individuelles, le prix moyen d’une maison en secteur diffus à fin 2021, hors foncier, ressort à 184 000 € (+5 % en un an) pour une surface moyenne de 114 m² (contre 157 300 € et 113 m² en 2017) ».

Quels sont les critères qui influent sur le prix d’une maison neuve sans terrain ?

Le coût de construction d’une maison neuve dépend de nombreux critères, tels que :

• La surface habitable. Cette superficie correspond au plancher construit. Elle ne prend donc pas en compte les éléments suivants : les combles non aménagés, les sous-sols et remises, les terrasses et balcons, les vérandas et pergolas, les dépendances. On retire également, pour le calcul de la surface habitable, les murs, les cloisons, les marches et la cage d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties dont la hauteur sous plafond mesure moins de 1,80 m. La mesure de la surface habitable d’une maison neuve constitue donc un exercice assez technique, qui nécessite de faire appel à un professionnel immobilier. Vous pouvez notamment vous tourner vers un notaire, un agent immobilier ou encore un métreur en maisons individuelles.

• Le type de maison. Les spécialistes de l’immobilier distinguent plusieurs catégories : la maison traditionnelle, la maison contemporaine, la maison moderne, la maison de plain-pied ou encore la maison à étage. Là encore, le budget n’est pas le même en fonction du type de maison. Par exemple, une maison moderne peut comporter des éléments architecturaux plus ou moins coûteux (angles saillants, forme cubique, toit plat, grandes fenêtres ou larges baies vitrées coulissantes…). De même, une maison avec un ou plusieurs étages coûtera plus cher au niveau de la construction. Mais il convient d’avoir une vision globale du prix d’une maison neuve sans terrain : si une maison à étage coûte plus cher à construire, vous aurez également besoin d’un terrain plus petit que pour une maison de plain-pied de surface équivalente. Bref, attention à ne pas aller trop vite en besogne !

• Les choix techniques. Le choix des matériaux a toute son importance dans le coût de construction de votre future maison neuve. Ainsi, des matériaux biosourcés coûteront probablement plus cher que des matériaux traditionnels, même s’il convient de réaliser cette évaluation dans une analyse complète du cycle de vie (c’est-à-dire en incluant les coûts d’acheminement, de réparation, de renouvellement…). Cette évaluation doit également prendre en compte les équipements installés dans la nouvelle maison. Une chaudière gaz à très haute performance énergétique (THPE) sera plus onéreuse qu’une chaudière à gaz traditionnelle, même s’il existe des aides financières. De même, une VMC simple flux reviendra plus cher qu’une VMC double flux. Plus votre maison individuelle sera performante et techniquement aboutie, plus les coûts de construction seront élevés.

• L’emplacement et la configuration du terrain. Par exemple, en cas de difficultés d’accès au terrain, des rotations plus nombreuses de camions seront nécessaires. Le constructeur de maisons individuelles est alors susceptible d’appliquer des frais supplémentaires. Dans le même ordre d’idée, vous aurez probablement peu de surcoûts si vous achetez un terrain plat, sain sur le plan géotechnique et bien raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de fibre optique et à l’assainissement collectif. En revanche, préparez-vous à quelques dépenses supplémentaires s’il faut dépolluer le terrain, créer une rampe d’accès pour le garage ou réaliser d’importants travaux de viabilisation. Autre point à vérifier : le bornage. S’il s’agit d’un terrain situé à l’écart des autres constructions, ce bornage n’est pas nécessairement réalisé et vous allez devoir faire appel à un géomètre-expert pour exécuter cette prestation. Le coût pour mesurer une parcelle peut varier entre quelques centaines et quelques milliers d’euros.

• La réglementation et le climat. La nouvelle RE2020, qui s’applique depuis le 1^er janvier 2022 aux maisons individuelles – mais pas seulement –, impose de nouvelles contraintes réglementaires au niveau de la construction. Avec la RE2020, une maison neuve doit par exemple respecter un coefficient de besoin bioclimatique (Bbio). La valeur cible de ce coefficient varie selon la zone d'implantation de la future maison neuve et son altitude. Concrètement, cela signifie qu’une nouvelle construction située en altitude et/ou dans une région froide doit mettre en place une isolation renforcée. De la même manière, une maison individuelle située dans une région chaude doit optimiser le confort d'été pour ses occupants. Autant de coûts supplémentaires qui s’ajoutent aux dépenses indispensables et viennent renchérir la facture finale.

• Les prestations extérieures. En fonction du standing que vous choisissez pour votre maison neuve, le coût ne sera pas nécessairement le même. Un geste architectural fort peut être tentant, mais les formes les plus simples, avec une volumétrie conventionnelle, sont souvent les moins coûteuses. Si vous mixez les matériaux, créez un jeu de façades ou mettez en place un rooftop (toit-terrasse) végétalisé, vous allez également au-devant de coûts supplémentaires. Tout est naturellement une question de goût personnel et de budget, mais il faut avoir conscience que cela peut avoir un impact sur le coût de construction de votre future maison neuve.

• Les prestations intérieures. Le choix des revêtements des sols et des murs a toute son importance pour évaluer le prix d’une maison neuve sans terrain. Par exemple, le prix d’un carrelage d’entrée de gamme démarre autour de 20 €/m², mais il peut être multiplié par dix si vous choisissez un carrelage haut de gamme ! Il en va de même – ou presque – pour le prix des cuisines équipées et des éléments d’électroménager. Si vous prévoyez de confier la réalisation de meubles sur-mesure à un menuisier, sachez aussi que cela peut peser lourd dans la facture finale. Là encore, il convient de faire selon ses envies et ses moyens. Il suffit simplement d’intégrer ces dépenses dans le budget global d’une maison neuve sans terrain.

Comment estimer une maison neuve ?

Pour estimer le prix d’une maison neuve, il est nécessaire de prendre en compte :

• Le prix d’acquisition du terrain
• La préparation du terrain à la construction (décaissement de terrain, création d’un jardin si nécessaire…)
• La construction de la maison en elle-même
• L’aménagement intérieur de la maison (fourniture et pose de la cuisine équipée…)
• L’ensemble des frais annexes, tels que le coût du crédit immobilier, les honoraires de l’architecte et du maître-d’œuvre…

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