Comment fonctionne la clause suspensive dans le compromis de vente ?

Le compromis de vente engage les deux parties (l’acheteur et le vendeur), tandis que la promesse unilatérale de vente engage uniquement le propriétaire auprès de l’acheteur. La clause suspensive dans un compromis de vente constitue une sécurité pour le futur acquéreur. Voici pourquoi.

Qu'est-ce que la clause suspensive dans un compromis de vente ?

La clause suspensive dans un compromis de vente permet de suspendre la vente si la condition citée (obtention d'un prêt, vente d'un autre bien...) n’est pas réalisée. L’acquéreur pourra donc récupérer son dépôt de garantie, à condition que les critères de réalisation ou de non-réalisation soient scrupuleusement vérifiés.

Quels sont les différents types de clauses suspensives ?

Il existe plusieurs types de clauses suspensives dans un compromis de vente :

• L’obtention d’un prêt. La clause suspensive d’obtention d’un prêt est obligatoire dès lors que l’acheteur prévoit de financer son acquisition au moyen d’un prêt bancaire, ne serait-ce que partiellement. La rédaction de cette clause doit être suffisamment claire et mentionner notamment les conditions d’obtention et le montant du prêt demandé. Cette clause est très importante, car elle permet à l’acheteur de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas son crédit immobilier sans aucun frais. Inversement, si le prêt est accordé, la vente immobilière prend un caractère définitif.
• La vente d’un autre bien immobilier. Si l’acheteur est propriétaire d’un autre bien et a besoin du montant de la revente pour financer son acquisition, il a la possibilité d’insérer dans la promesse de vente (ou dans le compromis de vente) une clause suspensive de vente d’un autre bien immobilier. Si le bien en question ne trouve pas d’acquéreur dans le délai prévu, la vente peut être annulée. Toutefois, cette clause ne peut être invoquée de n’importe quelle manière : le défaut de vente doit être constaté par un notaire ou un agent immobilier.
• La présentation des diagnostics immobiliers obligatoires. Si le vendeur est dans l’incapacité de présenter les diagnostics amiante, plomb, électricité, performance énergétique ou autres, alors la vente peut être annulée. De plus, si ces diagnostics obligatoires mettent en lumière un défaut, le vendeur doit s’engager à réaliser les travaux nécessaires avant que la vente n’aboutisse.
• L’absence de servitudes. Il peut exister, sur un bien immobilier, des servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique telles qu’un droit de passage. Or, l’existence de telles servitudes peut venir diminuer considérablement la valeur d’un bien immobilier. Si l’acquéreur n’en avait pas connaissance avant de signer la promesse de vente, il peut demander l’annulation de la vente. Au cours du délai qui sépare la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique, le notaire va procéder à différentes vérifications et s’assurer, notamment, de l’absence de servitudes liées au bien. Pour en savoir plus sur la signature chez le notaire, découvrez notre article consacré à cette question.
• L’obtention d’un permis de construire. Cette clause suspensive dans un compromis de vente peut être ajoutée dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir. Si l’acquéreur n’obtient pas le permis de construire ou l’autorisation administrative lui permettant de construire sa future habitation, il peut renoncer à la vente.
• La réalisation de certains travaux de la part du propriétaire actuel. Lors de la visite du bien, il se peut que le propriétaire actuel se soit engagé à réaliser certains travaux de réparation ou d’amélioration (remise à neuf de l’électricité, peinture…). Afin de s’assurer que ces travaux seront bien réalisés avant la vente, le futur acquéreur peut faire figurer une clause suspensive de réalisation des travaux dans la promesse de vente.

Quelles sont les spécificités de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ?

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est indispensable dès lors que l’acquéreur envisage de financer tout ou partie de son achat immobilier par un prêt. La clause suspensive doit alors respecter un certain formalisme. Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais.

Cette clause suspensive dans un compromis de vente peut également être insérée dès le stade de l’offre d’achat. Au moment de rédiger l’offre que vous allez adresser au vendeur, vous pouvez par exemple préciser la mention suivante : « Cette offre est valable sous réserve de l’obtention d’un prêt d’un montant de [montant du prêt] euros au taux maximum de [Indiquer le taux]% que je dois souscrire auprès d’un établissement financier ou bancaire. »

Comment rédiger la clause suspensive d’obtention d’un prêt ?

Pour être valide, la clause suspensive d’obtention d’un prêt doit mentionner :

• Le montant total du prêt demandé
• Le taux d'intérêt maximal (hors assurance emprunteur) du prêt demandé
• La durée de l'emprunt (10, 15, 20 ou 25 ans)
• Le délai maximal de réalisation de la condition suspensive.

Il est possible de compléter cette rédaction en mentionnant :
 

• Les établissements financiers à solliciter
• Vos revenus et charges financières restantes après l’acquisition immobilière.

Soyez particulièrement vigilant au moment de rédiger votre clause suspensive d’obtention d’un prêt. En cas de fausse déclaration ou de négligence de votre part – par exemple, si les caractéristiques du futur prêt sont mal décrites ou de façon parcellaire –, il se peut que la clause suspensive dans un compromis de vente soit considérée comme accomplie. « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. », précise à cet égard l’article 1304-3 du Code civil.

Quelle est la durée de validité de la clause suspensive d’obtention d’un prêt ?

Le délai de réalisation d’une clause suspensive d’obtention d’un prêt est généralement égal à 45 à 60 jours. Il court à partir du jour de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente. Ce délai est destiné à couvrir la période nécessaire pour consulter différents établissements de crédit, négocier le financement immobilier et réceptionner l’offre de prêt.

Que se passe-t-il si la condition suspensive de prêt n’est pas remplie ?

Si vous obtenez votre prêt immobilier dans les conditions prévues, la clause suspensive dans un compromis de vente est considérée comme réalisée. Vous pouvez transmettre votre offre de prêt à votre notaire. Vous êtes désormais dans l’obligation de souscrire le prêt bancaire et de laisser la vente aller jusqu’à son terme.

Si, en revanche, le prêt ne vous est pas accordé, vous avez le choix entre deux options :

• Soit vous renoncez à votre acquisition immobilière. Le vendeur doit être informé par courrier recommandé avec avis de réception, accompagné des pièces justificatives nécessaires (lettre de refus de la banque…). La vente est alors annulée suite à la non-réalisation de la clause suspensive dans un compromis de vente. Vous êtes alors remboursé des sommes que vous avez avancées au moment de la promesse de vente ou du compromis de vente.
• Soit vous décidez de poursuivre votre achat. Dans ce cas, vous devez trouver d’autres moyens de financement (déblocage de votre épargne, prêt familial…). Si vous envisagez cette option sérieusement, pensez à prévenir votre notaire et/ou le vendeur suffisamment en amont. Vous aurez, en effet, probablement besoin de négocier une prorogation du délai de réalisation de la clause suspensive dans un compromis de vente. Il sera également nécessaire de signer un avenant à la promesse de vente ou au compromis de vente.

Vous n’avez malheureusement pas obtenu le prêt que vous demandiez et souhaitez renoncer à votre achat immobilier ? Découvrez comment rédiger une lettre de renonciation à l’achat immobilier (refus de prêt).

Est-il possible de renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt ?

Il est possible de renoncer à cette clause suspensive dans un compromis de vente à condition qu’elle fasse l’objet d’une mention manuscrite expresse de votre part ou qu’elle soit constatée dans un acte notarié. Pour être valide, la renonciation à la clause suspensive dans un compromis de vente doit être explicite.

En renonçant à cette condition suspensive d’obtention d’un prêt, vous êtes supposé avoir les moyens d’acheter le bien sans crédit (et ce, même si vous aviez initialement prévu d’avoir recours au crédit pour financer votre projet). Si cette démarche peut s’avérer plus convaincante vis-à-vis du vendeur – entre deux offres d’achat reçues au même moment, le propriétaire actuel aura plutôt tendance à choisir celle qui n’est pas subordonnée à l’obtention d’un crédit qui peut être aléatoire –, il ne faut pas non plus négliger les risques afférents. Si jamais vous ne parvenez pas à réunir les fonds nécessaires dans le délai imparti, vous risquez en effet de perdre l’indemnité d’immobilier représentant 10% du prix de vente du bien immobilier. Le vendeur peut également engager une action en justice afin de vous contraindre à acheter le bien en question, quand bien même vous n’en auriez pas les moyens. La renonciation à la clause suspensive d’obtention d’un prêt peut donc s’avérer particulièrement risquée.

Quelles règles s’appliquent lorsqu’il y a plusieurs prêts ?

Lorsque l’emprunteur a recours à plusieurs prêts, la vente est conclue sous la condition suspensive de chacun d’entre eux.

Pour aller plus loin, découvrez comment et quand faire une offre d’achat immobilier. Contenu de l’offre, modalités pour soumettre une offre d’achat, clauses suspensives et date de validité : on vous explique l’essentiel.