Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Vous vous interrogez sur les conditions nécessaires pour obtenir un prêt immobilier ? Vous souhaitez présenter votre dossier de demande de prêt sous son meilleur jour ? Dans cet article, découvrez comment optimiser votre demande de financement immobilier et tenter de décrocher le meilleur taux de crédit immobilier.

Quels sont les critères pris en compte par la banque ?

Plusieurs critères sont pris en considération par la commission chargée d’examiner votre dossier de demande de prêt :

• Le taux d’endettement, qui dépend notamment de la durée de prêt. Plus précisément, on parle de taux d’effort pour désigner la part que représentent les dépenses liées à votre habitation principale dans l’ensemble de vos revenus. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) prévoient que le taux d’effort des ménages ne doive pas dépasser 35 %. Autrement dit, les remboursements liés au crédit immobilier ne doivent pas dépasser 35 % des revenus totaux du ménage. Pour rappel, les recommandations du HCSF sont devenues contraignantes depuis le 1^er janvier 2022. Cela signifie que les banques ont l’obligation de les appliquer et qu’elles font partie des conditions pour obtenir un prêt immobilier. Les établissements prêteurs ont toutefois la possibilité de déroger à ces règles dans la limite de 20 % des nouveaux crédits octroyés chaque trimestre civil.
• Votre situation professionnelle, qui doit être stable voire présenter des perspectives d’évolution. Pour obtenir un prêt immobilier, il est indispensable d’avoir terminé sa période d’essai dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée (CDI). Si vous êtes indépendant, la banque va vous demander d’afficher un certain historique de votre activité. Elle va notamment vous demander les 3 derniers bilans de votre société parmi les différentes pièces justificatives à fournir. Les profils de jeunes cadres plaisent généralement aux établissement de crédit, car leurs revenus sont voués à augmenter progressivement avec les avancements de carrière, permettant aux banques de leur proposer divers produits d’épargne ou de défiscalisation au cours du temps. Au-delà du crédit immobilier, qui constitue bien souvent un produit d’appel, les banques cherchent donc à « équiper » leurs clients en leur proposant toute la gamme de leurs produits bancaires et financiers. 
• La bonne tenue de votre compte bancaire et votre capacité d’épargne. Afin de convaincre une banque de vous prêter de l’argent, pas question d’apparaître comme un mauvais gestionnaire. Vous devez donc à tout prix éviter d’être à découvert ou d’être fiché à la Banque de France. Dans l’idéal, il peut être utile de montrer que vous parvenez à épargner chaque mois. Cela signifie en effet que vous ne consommez pas l’intégralité de vos revenus au fur et à mesure de vos rentrées d’argent, et que vous pourrez donc faire face à vos mensualités de crédit au moment de rembourser votre prêt immobilier.
• Votre niveau d’apport personnel. Le niveau minimal d’apport personnel exigé par les banques représente en général 10 % du montant de l’opération. Toutefois, présenter un niveau d’apport plus important peut s’avérer opportun. Il s’agit d’une sécurité supplémentaire pour la banque et cela apporte du poids à votre dossier.
• Votre situation personnelle (âge, état de santé…) dans le respect des règles liées à la non-discrimination. Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez en même temps faire assurer votre prêt. Jusqu’à récemment, la compagnie d’assurance pouvait vous demander de remplir un questionnaire de santé portant sur plusieurs dimensions telles que votre poids et votre taille ; la consommation de tabac et/ou d’alcool ; les éventuels traitements médicaux ; ou encore les hospitalisations et arrêts de travail que vous avez connus. Depuis le 1^er juin 2022, ce questionnaire de santé n’est plus obligatoire si les deux conditions suivantes sont remplies : la part assurée par personne ne doit pas dépasser 200 000 € et le remboursement total de votre prêt doit être prévu avant vos 60 ans.

Comment se passe l’examen d’une demande de crédit en commission ?

Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, il se peut que votre dossier de demande de prêt passe entre les mains d’un service spécialisé interne à la banque : la commission. Le passage en commission intervient notamment lorsque le montant du capital emprunté est significatif ou lorsque le dossier du demandeur présente des faiblesses ou des zones d’interrogation.

Concrètement, le dossier est adressé par l’agence bancaire au pôle d’expertise immobilière situé au sein du siège social de la banque. Des experts du financement immobilier passent votre dossier de demande de prêt au crible de différents critères (taux d’endettement, apport…), puis se prononcent. 

Trois issues sont alors possibles :

• Le dossier est accepté. Vous recevez alors votre offre de prêt quelques jours plus tard. Il vous suffit de la signer et de la renvoyer au pôle immobilier de votre banque. Attention à bien respecter les délais légaux : vous devez ainsi observer un délai de réflexion qui débute le lendemain du jour où vous recevez l’offre. Vous pouvez ensuite retourner l’offre à l’établissement prêteur au bout de 10 jours, par courrier daté et signé. Par exemple, si vous recevez votre offre de prêt le 1^er mai, vous ne pouvez pas accepter l’offre avant le 12 mai d’un point de vue formel.
• Le dossier est refusé. Un motif de refus vous est alors communiqué par l’établissement de crédit.
• Une demande d’informations complémentaires vous est adressée (demande de pièces justificatives additionnelles…). La banque peut notamment vous interroger sur l’origine de certains revenus, ou vous demander de préciser le montant de certaines charges. Il vous appartient alors d’apporter les éléments d’explication nécessaires.

Comment obtenir un crédit immobilier plus facilement ?

Dans la période actuelle, il est parfois difficile d’obtenir un prêt immobilier compte tenu de la hausse des taux. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez notamment veiller à :

• Présenter votre situation professionnelle de façon avantageuse. Perspectives de promotion, augmentation régulière de votre rémunération au fil des ans : ne négligez aucun détail pour rassurer l’établissement prêteur.
• Mettre en avant votre capacité à épargner et à tenir vos comptes personnels de façon ordonnée. Vous pouvez par exemple mettre en place, plusieurs mois avant votre demande de crédit immobilier, un versement programmé vers un compte épargne. Ce versement apparaîtra sur vos relevés de compte et attestera de votre capacité à faire face à des échéances mensuelles. Le plan d’épargne logement (PEL), qui est associé à des versements mensuels, trimestriels ou semestriels, peut constituer un placement intéressant dans ce cadre.
• Maîtriser votre taux d’endettement. Si vous avez d’autres crédits en cours (prêt immobilier pour une résidence secondaire, crédit auto…), il est vivement conseillé de les rembourser par anticipation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Vous présentez ainsi à votre banquier une situation « vierge » du point de vue de l’endettement.
• Montrer que vous avez pris en compte l’ensemble des éléments à financer : prix de vente du logement ou coût de construction, prix de vente du terrain en cas de construction d’une maison individuelle, frais de notaire, frais de courtage si vous faites appel à un courtier immobilier, frais de dossier de la banque, coût de l’assurance emprunteur, coût de la garantie prêteur…

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Obtention d’un prêt immobilier : en quoi l’apport personnel est-il important ?

Il est parfois possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais ce type de situation est plutôt rare. De plus, la présence d’un apport personnel démontre votre capacité à épargner au fil du temps. Or, comme on l’a vu dans cet article, l’existence d’une épargne personnelle est de nature à rassurer un établissement prêteur. 

Le plus souvent, il est donc préférable d’avoir un apport personnel. Mais quel est le montant de l’apport personnel idéal ? Cet apport doit être au minimum égal à 10 % du prix d’achat du bien, comme indiqué un peu plus haut. Dans les faits, le niveau d’apport personnel peut être bien plus élevé. D’après l’étude réalisée par un réseau d’agences immobilières, l’apport personnel a augmenté de 60 % entre le 1^er semestre 2022 et le 1^er semestre 2023. En 2023, l’apport représente ainsi près de 35 % du prix d’achat du bien, à 89 000 € pour un bien de 257 497 €. 

D’où l’importance d’épargner sur le long terme pour constituer, de façon progressive, cet apport personnel sur plusieurs années. Vous envisagez d’épargner en vue de réaliser un projet immobilier ? Vous pouvez notamment vous tourner vers les placements suivants :

• Les livrets bancaires. Privilégiez les livrets dits réglementés tels que le livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS), ou encore le livret d’épargne populaire (LEP). Ces produits d’épargne présentent en effet l’avantage de ne pas être fiscalisés : autrement dit, les intérêts que vous percevez ne supportent ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Seule contrainte : ces livrets sont soumis à certains plafonds. Si vous avez atteint ces plafonds, vous pouvez donc vous orienter vers les livrets non réglementés. Ils sont parfois également appelés livrets fiscalisés, car les gains sont imposés. Ces livrets, entièrement disponibles, restent toutefois intéressants.
• L’épargne logement. Il existe, en France, deux produits complémentaires et spécifiquement conçus pour mettre de l’argent de côté en vue d’obtenir un prêt immobilier : le PEL, évoqué un peu plus haut, et le CEL (compte épargne logement). Vous cumulez également des droits à prêt, offrant ainsi la possibilité de compléter votre financement immobilier. Avec le PEL, il est par exemple possible d’emprunter jusqu’à 92 000 € à un taux fixe et connu à l’avance. Pour un plan ouvert à partir du 1^er janvier 2023, le taux d’intérêt du prêt PEL est ainsi fixé à 3,2 %.
• L’épargne retraite. Perco (plan d’épargne pour la retraite collectif), PER (plan d’épargne retraite) : ces produits sont connus pour offrir des conditions d’épargne avantageuses. Toutefois, l’épargne est bloquée jusqu’à l’âge de la retraite. Mais il existe des exceptions. Il est ainsi possible de débloquer les fonds de manière anticipée, notamment en cas d’acquisition de la résidence principale.
• L’assurance-vie. Ce placement de moyen et long terme peut être utilisé afin de financer un projet immobilier. Contrairement à une idée reçue, l’épargne accumulée sur un contrat d’assurance-vie n’est pas bloquée, mais peut être retirée à tout moment. Seule la fiscalité sur les gains obtenus change. Cependant, en la matière, l’assurance-vie se caractérise par un cadre fiscal particulièrement avantageux. Les contribuables bénéficient en effet d’un abattement de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple. Cet abattement fiscal s’applique directement sur la part des gains contenus dans le retrait effectué.

Vous avez un besoin d’accompagnement dans la recherche de votre financement immobilier ? Vous pouvez notamment vous tourner vers un courtier en crédit immobilier ou bien un service de courtage.