Quelle durée pour un prêt immobilier ?

Le choix de la durée d’endettement est une étape incontournable lors de la composition d’un plan de financement immobilier. Ce paramètre a en effet une incidence sur le taux d’endettement notamment. Que faut-il savoir au sujet de la durée d’un prêt immobilier ? Et comment l’optimiser ?

En quoi la durée d’un prêt immobilier est-elle importante ?

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La durée d’un prêt immobilier est particulièrement importante car elle a un impact notamment sur :

  • Le coût total du prêt immobilier (taux annuel effectif global, ou TAEG).
  • Le montant des mensualités de crédit.
  • La crédibilité de votre dossier (plus la durée d’un prêt immobilier est longue, plus vous devez être jeune afin de rassurer la banque et obtenir les conditions de financement les meilleures possibles).

En théorie, toutes les durées sont possibles pour une emprunt immobilier. La durée d’un prêt immobilier est généralement de 15, 20 ou 25 ans. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne d’un prêt immobilier est actuellement de 250 mois, soit un peu plus de 20 ans. 

Toutefois, il ne faut pas confondre la durée théorique d’un prêt immobilier avec la durée réelle d’un contrat de prêt. En moyenne, les Français conservent en effet leur crédit immobilier pour une période comprise entre 7 et 10 ans. Mobilité professionnelle, rapprochement familial, nécessité d’agrandissement, envie de changer de région : de nombreuses raisons peuvent pousser un emprunteur à déménager. Même si le transfert de prêt immobilier est parfois possible, de nombreux emprunteurs préfèrent solliciter, au moment d’acheter un nouveau bien immobilier, un nouveau prêt. Dans ce cas, le compteur de la durée d’un prêt immobilier est « remis à zéro ».

Bon à savoir : une mensualité de remboursement est composée d’une part de capital (c’est-à-dire une fraction du prix du bien immobilier) et d’une part d’intérêts. Au début de la durée d’un prêt immobilier, la part d’intérêts est plus élevée dans le cadre d’un prêt amortissable classique. Elle tend ensuite à se réduire, au profit de la part de capital. Autrement dit, vous remboursez davantage d’intérêts au début de votre prêt. La banque table en effet sur le fait que vous allez probablement revendre votre bien immobilier avant la fin de votre prêt immobilier. Elle cherche donc à maximiser ses revenus au début du prêt. 

Comment bien choisir la durée de son prêt immobilier ?

Le choix de la durée d’un prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que :

  • Votre capacité d’emprunt. Plus elle est faible, plus vous allez avoir besoin d’allonger la durée de prêt immobilier. Toutefois, les possibilités en la matière ne sont pas illimitées. En effet, plus la durée de prêt immobilier est longue, plus les taux de crédit immobilier ont tendance à augmenter. C’est ce phénomène qui est observé dans l’Observatoire Crédit Logement/CSA publié en juillet 2023 : « L’allongement de la durée des crédits marque le pas et ne compense plus l’impact de la hausse des taux sur la capacité d’emprunt des ménages. ».
  • Votre âge. La durée d’un prêt immobilier est également un élément qui est regardé de près par les banques lorsque l’emprunteur a franchi un certain âge. Une fois passé 50, 60 ou 70 ans, il peut être difficile d’emprunter pour des durées longues. Même si la loi n’impose pas de limite d’âge ou de durée d’un prêt immobilier, l’établissement de crédit va chercher à minimiser le risque lié au financement immobilier. N’hésitez pas à consulter votre courtier immobilier ou votre conseiller bancaire afin de sélectionner la durée de prêt immobilier la mieux adaptée à votre profil d’emprunteur.
  • Vos autres projets. D’ici quelques années, vous aurez peut-être envie d’acquérir votre résidence secondaire, de réaliser un investissement locatif ou bien de financer un autre projet. Dans ce cas, afin d’obtenir les meilleures conditions de financement immobilier, il est conseillé d’avoir terminé de rembourser tous ses crédits en cours. En d’autres termes, si vous avez des projets à court ou moyen terme, vous aurez plutôt intérêt à raccourcir votre durée de prêt immobilier si votre profil d’emprunteur le permet. 
  • La réglementation. La durée d’un prêt immobilier est encadrée par les recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée de crédit est ainsi fixée à 25 ans maximum et jusqu’à 27 ans sous conditions. Le HCSF autorise ainsi les emprunteurs ayant un projet de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou contrat de construction d’une maison individuelle à disposer de 2 années supplémentaires sur la durée d’un prêt immobilier. Pour eux, il est possible d’emprunter sur 27 ans.

Pour bien choisir votre durée de prêt immobilier, vous devez notamment prendre en compte les critères suivants :

  • Votre taux de crédit immobilier.
  • Le coût de votre assurance de prêt.
  • Votre taux d’endettement.
  • Le coût de votre crédit.  

En jouant sur ces différents paramètres, vous aurez la possibilité de choisir la durée de prêt immobilier qui correspond le mieux à votre situation personnelle et financière. Par exemple, si votre capacité d’emprunt est limitée par rapport à votre projet d’achat, il peut être opportun d’allonger la durée de prêt immobilier. En revanche, si vous avez financièrement la possibilité d’emprunter sur une durée courte et que votre priorité est d’être propriétaire rapidement, vous avez toute latitude pour diminuer votre durée de prêt immobilier. Autre possibilité : vous souhaitez limiter au maximum le montant des mensualités de crédit afin de conserver suffisamment d’argent pour financer vos sorties, vos voyages ou vos achats plaisir. Dans ce cas, il peut être pertinent d’allonger au maximum la durée de prêt immobilier. En contrepartie, vous devrez très probablement accepter un taux de crédit plus élevé et, donc, un poids des intérêts plus importants.

Cette réflexion vous permettra également d’ajuster la composition de votre plan de financement immobilier. Par exemple, réduire votre durée de prêt immobilier peut nécessiter d’injecter une part d’apport personnel plus élevée dans le projet afin de réduire le besoin de financement. 

Si vous complétez votre prêt bancaire par un autre type de prêt (prêt à taux zéro, prêt Action Logement…), vous devez également tenir compte de la durée de remboursement inhérente à chaque type de prêt. La durée de prêt immobilier des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété est réglementée et peut, éventuellement, comporter une période de différé. Ainsi, la durée de remboursement du PTZ peut aller de 20 à 25 ans. Elle comprend 2 périodes bien distinctes : d’une part, une période de différé pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette durée peut varier de 5 à 15 ans) et, d’autre part, une période de remboursement. Cette période de remboursement du prêt est comprise entre 10 et 15 ans. Attention : vous ne choisissez pas librement votre durée de prêt immobilier lorsque vous sollicitez un prêt à taux zéro ! La durée de remboursement du PTZ est fixée en tenant compte de divers éléments : vos revenus, le coût total de l’opération à financer, le nombre de personnes qui vont habiter votre futur logement, ou encore la zone de la commune où se trouve le futur logement.

Quelles sont les durées de prêt immobilier dans le neuf ?

Selon les dernières données trimestrielles publiées par l’Observatoire Crédit Logement (T2 2023), la durée d’emprunt moyenne dans l’immobilier neuf est de 255 mois (soit un peu plus de 21 ans) ou 262 mois en accession (soit près de 22 ans). La durée d’un prêt immobilier dans le neuf est donc en ligne avec ce qu’on peut observer sur le marché du crédit immobilier en général. On remarque cependant qu’elle est un peu plus longue dans le neuf que dans l’ancien.

Quand renégocier un prêt immobilier et sa durée ?

Il peut être opportun de renégocier un prêt immobilier notamment en période de baisse des taux. En obtenant un taux plus bas, vous pouvez :

  • Soit conserver la même durée, mais réduire le montant de votre mensualité. Cette option peut s’avérer intéressante si vous avez besoin de retrouver des marges de manœuvre dans la gestion de votre budget quotidien. 
  • Soit garder la même mensualité, mais abaisser votre durée de prêt immobilier et rembourser votre crédit immobilier plus rapidement. Si vous n’avez pas besoin d’argent à court terme pour boucler votre budget de tous les jours, vous pouvez privilégier cette option. Vous serez ainsi propriétaire à 100 % de votre bien immobilier plus rapidement et pourrez vous lancer dans une nouvelle aventure immobilière ! 

Pour aller plus loin, découvrez quand renégocier un prêt immobilier. Nous vous partageons tous nos conseils pour réussir cette phase de renégociation, qui peut notamment être envisagée en cas d’évolution des taux de crédit immobilier.

De la négociation d’un crédit immobilier à sa renégociation, il peut être utile de se faire accompagner. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le rôle du courtier en crédit immobilier. Vous pouvez également effectuer une simulation de prêt immobilier.

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