Pacs et bien immobilier acquis avant : quelles sont les règles ?

Acheter à deux permet d’augmenter sa capacité d’emprunt tout en réalisant un projet de vie commun. Comment les choses se présentent-elles en cas de Pacs (pacte civil de solidarité) ? Qu'advient-il du bien immobilier acquis par un des conjoints avant l’établissement du Pacs ?

Pacs et bien immobilier : pourquoi s’en préoccuper ?

Comme le rappelle l’Anil sur son site internet, « vous avez intérêt à organiser l'acquisition de votre logement pour éviter les déconvenues qui pourraient entraîner la nécessité de vendre, au décès de l'un d'entre vous ou en cas de séparation. »

Il est notamment recommandé d’anticiper les conséquences d’un achat immobilier en Pacs lorsque vous avez eu des enfants d’une précédente union ou avec votre partenaire de Pacs. Vous devez réaliser un examen précis de votre situation personnelle et patrimoniale, ainsi que des différentes options qui s’offrent à vous. Vous pouvez éventuellement vous faire assister par un notaire. Votre analyse doit, en particulier, passer en revue les critères suivants :

• La protection des enfants que vous avez eus avec votre partenaire et/ou d'une autre union
• La protection du partenaire survivant
• La fiscalité en cas de revente et/ou de succession.

Cas du bien immobilier acquis avant le Pacs

Les biens immobiliers acquis avant le Pacs restent la propriété exclusive du conjoint concerné. En cas de séparation, le partenaire de Pacs ne peut donc pas revendiquer la propriété – ou une partie de la propriété – d’un bien immobilier acquis par son partenaire avant la signature du Pacs.

Seuls les biens achetés en commun doivent être répartis.

Cas du bien immobilier acquis pendant le Pacs

Il est tout à fait possible de réaliser un achat immobilier tout en étant pacsé. Deux régimes différents sont alors envisageables :

• La séparation de biens. Dans ce cas de figure, chacun est propriétaire en fonction de ce qu’il a payé.
• L’indivision. Dans ce cas de figure, les biens achetés en commun appartiennent à chacun à 50 %, y compris à celui qui n’a pas contribué financièrement à l’acquisition. Pour autant, l’acte notarié peut prévoir des quotités d’acquisition différentes. Par exemple, si un des deux partenaires de Pacs contribue à hauteur de 60 % au financement du bien immobilier, sa part d’indivision sera proportionnelle.

Pacs et succession : comment protéger son partenaire ?

En l’absence de dispositions particulières, les partenaires de Pacs sont placés sous le régime de la séparation de biens. Cela signifie que le partenaire survivant n’a théoriquement aucun droits sur les biens du défunt, notamment les biens immobiliers. Il bénéficie toutefois d’une protection concernant son logement :

• Si le partenaire décédé était locataire, deux options sont possibles. D’une part, le cas où les deux partenaires étaient titulaires du bail. Le partenaire dispose d’un droit exclusif sur le bail, ce qui lui permet de se maintenir dans le logement ou, au contraire, de renoncer formellement au bail. D’autre part, le cas où seul le défunt était titulaire du bail. Le partenaire peut demander le transfert du bail à son profit. Cependant, d’autres proches peuvent réclamer l’attribution du bail. En cas de litige, c’est au juge des contentieux qu’il revient de trancher.
• Si le partenaire décédé était propriétaire, deux possibilités sont, là encore, envisageables. Si le bien immobilier appartenait au seul défunt, le partenaire survivant peut rester gratuitement dans le logement pendant l’année qui suit le décès. Seule condition : le logement en question doit être une résidence principale. Si les deux partenaires de Pacs étaient copropriétaires du logement, le partenaire peut là encore rester dans le logement au cours de l’année qui suit le décès. « Au moment de la succession, le partenaire survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. Il peut se faire attribuer en priorité le logement. », précise le site Service Public.

Même si la fiscalité d’un couple pacsé est la même que celle d’un couple marié, la situation n’est donc pas comparable dans le cadre d’une succession. C’est pourquoi il est recommandé d’établir un testament afin de protéger son partenaire de Pacs.

Qu’on vive en concubinage, qu’on soit marié ou qu’on soit pacsé, il est possible de réaliser un achat immobilier à deux. Mais il est également envisageable d’investir dans la pierre à plusieurs, par exemple dans un cadre familial ou avec des associés. Découvrez tous les montages immobiliers qui s’offrent à vous dans cet article.