Jeanbrun vs Pinel : quelles différences entre les deux dispositifs fiscaux ?

Depuis la fin du dispositif Pinel en 2024, de nombreux investisseurs se demandent vers quelle solution se tourner pour investir dans le neuf avec un cadre fiscal attractif ? Le dispositif Jeanbrun, nouveau mécanisme dédié au soutien du logement locatif, s’inscrit dans la continuité des politiques d’encouragement à l’investissement.

Avant d’analyser les différences entre les dispositifs Jeanbrun vs Pinel, rappelons simplement que le Pinel reposait sur une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sous conditions de loyers et de ressources des locataires. Le Jeanbrun conserve cette logique d’encadrement, mais avec un avantage fiscal lié à l'amortissement du bien et au déficit foncier.

Le dispositif Jeanbrun fonctionne-t-il comme le Pinel ?

Si le dispositif Jeanbrun / Statut de bailleur privé repose sur une même logique d’investissement locatif encadré, ses mécanismes diffèrent de ceux du Pinel. Le principe reste celui d’un investissement immobilier assorti d’avantages fiscaux en échange d’un effort en matière de loyers maîtrisés.

Alors que le Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire, le Jeanbrun s’appuie sur l’amortissement du bien. Il est applicable au neuf comme à l’ancien avec travaux (représentant au moins 30 % du montant de l'achat et permettant d'atteindre un niveau de performance énergétique classé A ou B du DPE), avec une logique patrimoniale de long terme.

Ces deux dispositifs ont cependant un objectif commun : soutenir l’offre locative dans les zones tendues.

Jeanbrun vs Pinel : les principales différences

Au-delà de la continuité apparente entre le dispositif Jeanbrun vs Pinel, plusieurs paramètres les distinguent.

Pour en savoir plus, consultez nos exemples de simulation Jeanbrun.

Les avantages du dispositif Jeanbrun vs Pinel

Au-delà de la fiscalité, l’enjeu porte aussi sur la solidité du projet patrimonial et sa cohérence avec les besoins locatifs actuels. De plus, contrairement au Pinel dont l’éligibilité dépendait de la zone géographique, le dispositif Jeanbrun peut s’appliquer partout en France. Cette absence de zonage élargit donc les possibilités d’investissement, y compris dans des territoires qui n’étaient pas éligibles au Pinel.

Sur le plan fiscal

Le nouveau dispositif Jeanbrun peut être particulièrement intéressant pour les foyers soumis à une tranche marginale d’imposition élevée. En permettant de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition du logement grâce à l’amortissement, il contribue à réduire le revenu foncier imposable. À montant déduit identique, l’économie d’impôt peut donc être plus importante lorsque la tranche marginale d’imposition du contribuable est élevée.

Sur le plan patrimonial

Le Jeanbrun présente également des intérêts patrimoniaux :

• Positionnement sur des zones à tension locative durable.
• Possibilité d'investissement dans l'ancien (avec travaux), ce qui favorise la rénovation du parc existant.
• Constitution d’un patrimoine immobilier pérenne intégré dans une stratégie de long terme.

Les alternatives possibles en matière d’investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun ne doit pas occulter l’existence d’autres stratégies d’investissement locatif. Pour certains profils, certaines solutions peuvent compléter ou remplacer le Jeanbrun :

• Location meublée (LMNP)
• Investissement en nue-propriété
• Résidences gérées (étudiantes, seniors, de tourisme ou d'affaires)
• LLI (logement locatif intermédiaire)

Jeanbrun vs Pinel : ce qu'il faut retenir

La comparaison dispositif Jeanbrun vs Pinel ne se résume pas à une simple succession de mécanismes fiscaux. Il s’agit d’une évolution de la politique d’investissement locatif, avec un recentrage sur l’équilibre économique. Si le Pinel a marqué une décennie d’investissement immobilier, le Jeanbrun ouvre une nouvelle étape. Son positionnement invite à envisager l’investissement locatif non seulement sous l’angle fiscal, mais aussi comme une stratégie patrimoniale cohérente et durable.