Quel plafond en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est indispensable de respecter certains seuils. De quoi parle-t-on ? Quels sont les différents plafonds en LMNP ? Comment savoir si on a dépassé le plafond LMNP ?

Plafond LMNP : définition

Lorsqu’on évoque le plafond en LMNP, cela recouvre en réalité deux notions très différentes. On distingue ainsi :

• D’une part, les plafonds relatifs au statut LMNP. Vos recettes locatives tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser un certain montant en valeur absolue et en proportion de vos autres revenus pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux
• D’autre part, les plafonds relatifs au régime fiscal. Au sein du statut LMNP, vous avez la possibilité d’arbitrer entre deux régimes fiscaux différents (le micro-BIC et le régime réel). Pour pouvoir bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à certaines limites déterminées en fonction du type de location.

Quels sont les plafonds relatifs au statut LMNP ?

Vous êtes éligible au statut LMNP à condition de respecter le double plafond suivant :

• Vos recettes locatives annuelles – ainsi que celles retirées par les autres membres de votre foyer fiscal s’ils pratiquent également la location meublée – ne doivent pas dépasser un montant total de 23 000 €
• Les recettes retirées de votre activité de location meublée ne doivent pas dépasser un plafond dont le montant correspond à l’ensemble des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères, ainsi que les revenus des gérants et associés) ; des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée ; et des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Par exemple, si vous percevez des revenus LMNP pour un montant de 24 000 € par an et touchez un salaire annuel de 40 000 €, alors vous relevez bien du régime LMNP. Si, en revanche, vous encaissez 24 000 € de loyers annuels, mais avez un salaire annuel de 15 000 €, vous basculez dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP). L’administration fiscale considère en effet que la location meublée représente votre source de revenus principale et que vous exercez l’activité de loueur en meublé à titre professionnel.

Quels sont les plafonds relatifs au régime fiscal du LMNP ?

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux options fiscales qui sont régies par des plafonds différents : le régime forfaitaire (ou micro-BIC) ou le régime réel. 

Le plafond du régime micro-BIC

Dans ce cas, les loyers perçus ne doivent pas dépasser la limite de 77 700 € par an pour une location meublée de longue durée. L’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives. Le plafond est calculé au prorata temporis de la durée d’exploitation au cours de l’année civile si le logement n’a pas été loué pendant une année complète. De plus, si les recettes ne dépassent pas 305 €, aucune fiscalité n’est appliquée.

Sur option, et même si les recettes sont inférieures à 77 700 € par an, le contribuable peut opter volontairement pour le régime dit de bénéfice réel. Cependant, cette option ne s’avère vraiment intéressante que si le montant cumulé des charges est supérieur à la moitié des recettes locatives annuelles. Si ce n’est pas le cas, il est préférable d’opter pour le régime micro-BIC et de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.

Le plafond du régime réel

Ce régime fiscal s’applique automatiquement lorsque le plafond de 77 700 € est dépassé, mais que les revenus locatifs sont inférieurs à un plafond de 247 000 €. Avec le régime réel, le montant de l’imposition est calculé en déduisant des revenus locatifs les charges pour leur montant réel. 

Si le montant des charges pour une année est supérieur au montant des loyers perçus au cours de la même année, alors le contribuable constate ce qu’on appelle un déficit. Ce déficit est reportable au cours des dix années suivantes. Il n’y a ainsi aucune « perte » sur le plan fiscal pour le contribuable, qui peut étaler l’avantage fiscal lié à la déduction des charges sur plusieurs années. Il s’agit là d’un des atouts majeurs du régime réel LMNP.

Attention, pour pouvoir déduire les charges au régime réel, il est nécessaire de pouvoir en justifier. Facture de travaux, récapitulatif des frais de gestion locative, relevés de charges : vous devez pouvoir prouver à l’administration fiscale, en cas de contrôle, que vous avez bien renseigné le bon montant de charges.

De plus, la liste des charges que vous pouvez effectivement déduire de vos loyers est limitative. Elle comprend notamment :

• Les frais d’acquisition du logement meublé, dont les frais de notaire et les éventuels frais d’agence
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les charges de copropriété
• Les taxes diverses (sachant que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable sur le locataire du bien meublé)
• Les frais d’assurance (assurance emprunteur si le bien a été acheté à crédit, assurance propriétaire non occupant si elle a été souscrite par le propriétaire du bien meublé)
• Les honoraires de gestion locative
• Les intérêts d’emprunt
• Les abonnements ou consommations facturés avec le loyer (internet, téléphone…)
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais d’adhésion à un centre de gestion agréé
• Les frais de procédure juridique en cas de litige avec le locataire.

 Quels sont les autres plafonds LMNP ?

Les deux plafonds que nous venons de passer en revue sont ceux auxquels on pense spontanément lorsqu’on évoque le LMNP. Mais on peut également citer deux autres plafonds.

Le plafond relatif aux cotisations sociales

Si vous louez un bien en meublé à une clientèle qui n’est que de passage (à la journée, à la semaine ou au mois) et qui n’y élit pas domicile, vous devez payer des cotisations sociales dès lors que vos recettes annuelles dépassent 23 000 €. Vous relevez alors du régime LMP. Les loueurs en meublé professionnel sont assujettis aux cotisations sociales SSI (Sécurité sociale des indépendants) au taux de 32 % environ.

Le plafond relatif aux exonérations des plus-values immobilières

Ici, il ne s’agit pas d’un plafond calculé en euros, mais plutôt d’une échelle de temps. Vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers avec le statut LMNP. Cependant, vous pouvez, au bout d’un certain nombre d’années, bénéficier d’avantages fiscaux. Si vous revendez et réalisez un profit, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention du logement meublé. 

Une fois passé la barrière des 30 années de détention, l’exonération est totale. Cela signifie que vous n’avez à payer sur vos plus-values de cession ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.