Louer meublé ou vide : comment choisir ?

En matière d’investissement locatif, l’investisseur doit arbitrer entre deux choix distincts : la location vide ou la location meublée. Quelles sont les différences entre ces deux modalités ? Comment sélectionner la location la mieux adaptée en fonction de sa situation ?

Quelles différences entre une location meublée et vide ?

Une location meublée doit comporter un ensemble de meubles obligatoires, alors qu’une location vide est, comme son nom l’indique, à meubler par le locataire.

Concrètement, un logement n’est plus considéré comme une location vide, mais comme un logement meublé dès lors qu’il comporte a minima les éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
• Vaisselle
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager

Mais la différence entre une location vide et une location meublée ne tient pas seulement à l’équipement du logement. Il existe d'autres différences entre location meublée et vide au niveau du contrat de location.

Voici les principaux points d’attention :

• La durée du bail. Le contrat de location est conclu pour une durée minimale de trois ans en location vide, tandis que la durée du bail est réduite à un an minimum en location meublée. Cette durée de location peut même être ramenée à neuf mois minimum si le locataire est un étudiant. Le bail mobilité, applicable uniquement en cas de location meublée, permet par ailleurs de louer à un occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle…) pendant une durée allant de un à dix mois.

• Le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie correspond au montant qui est versé par le locataire au propriétaire au moment de signer le contrat de location. Cette somme est destinée à couvrir les frais liés aux éventuels impayés de loyer ou dégradations dans le logement. Si aucun incident n’est à signaler, les sommes correspondantes doivent être restituées en intégralité par le propriétaire au locataire lorsqu’il quitte le logement. En cas de location vide, le montant maximal du dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer (hors charges). Il peut atteindre deux mois maximum en cas de location meublée.

• La durée de préavis du propriétaire. Si le propriétaire souhaite récupérer le bien qu’il loue, soit pour le vendre, soit pour l’occuper lui-même, il doit respecter une durée de préavis de six mois minimum avant la date d'échéance du bail en location vide, et de trois mois minimum avant la date d'échéance du bail en location meublée.

• La durée de préavis du locataire. Si le locataire souhaite quitter le logement, il doit prévenir le propriétaire au moins trois mois avant son départ en cas de location vide. Si le logement se trouve en zone tendue, le préavis est ramené à un mois. Pour bénéficier de ce délai de préavis réduit, le locataire doit joindre à sa lettre de congé une preuve que le logement se trouve en zone tendue (copie du décret listant les communes en zone tendue). En location meublée, la durée de préavis est d’un mois au minimum.

• L’impôt sur le revenu (IR) du propriétaire. S’il s’agit d’une location vide, les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. S’il s’agit d’une location meublée, les revenus locatifs seront à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Est-ce facile de louer un meublé ?

Il est souvent plus facile de louer un meublé, car l’appartement est déjà meublé et équipé, idéal pour une population mobile (étudiants, clientèle professionnelle en déplacement…). Les derniers chiffres semblent confirmer l’attrait de la location meublée pour certains profils de locataires. Selon une étude réalisée par l’agence immobilière Lodgis, 50 % des travailleurs ou stagiaires choisissent la location meublée. Une part qui s’établit à 38,5 % pour les étudiants.

De plus, le fait de présenter un appartement déjà meublé et décoré rend l’annonce plus attractive, et maximise le taux de réponse.

Enfin, les durées de bail et de préavis réduites permettent de faire entrer un locataire pour quelques mois seulement. Une astuce qui permet de « combler les trous » entre deux périodes de location plus longues.

Quels sont les avantages fiscaux d'une location meublée ?

En location meublée, l’investisseur bénéficie d’une grande flexibilité, puisqu’il peut choisir le régime fiscal le mieux adapté à sa situation, à savoir :

• Le régime forfaitaire (micro-BIC). Vous relevez de plein droit de ce régime si vos revenus locatifs de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique, ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. L’abattement forfaitaire est fixé à 50 % des revenus de location en règle générale. Mais il peut atteindre 71 % si vous louez un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes. Le montant de l’abattement est de 305 € au minimum.

• Le régime réel. Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel ouvre droit à la déduction des charges liées à l’exploitation de la location meublée en fonction de leur montant réel. Si vos charges sont supérieures aux limites d'application du régime micro-BIC, vous avez donc plutôt intérêt à choisir le réel.

Est-ce intéressant de louer en meublé ?

En résumé, il peut être plus intéressant de louer en meublé pour :

• Bénéficier de la souplesse liée à la durée de préavis réduite
• Facturer un loyer plus élevé
• Profiter des nombreux avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Verdict : location meublée ou vide ?

Dans un certain nombre de cas, la location meublée sera donc plus intéressante que la location vide.

Toutefois, vous devez vous préparer à consacrer un peu plus de temps à la gestion de votre investissement locatif si vous optez pour la location meublée. Recherche du locataire, examen des dossiers de location, rédaction du contrat de location, état des lieux d’entrée et de sortie : toutes ces démarches seront appelées à se renouveler un peu plus fréquemment qu’en location vide. En outre, vous devrez probablement effectuer un peu plus souvent de petites réparations locatives (un coup de peinture sur les murs, le remplacement d’un équipement prématurément usagé…) : le taux de rotation des locataires étant plus important pour un meublé, l’usure du logement est plus marquée.

Vous souhaitez investir dans le neuf et vous vous demandez quel dispositif fiscal choisir ? On vous aide à y voir plus clair parmi les différents dispositifs de défiscalisation immobilière qui existent.