Qu'est-ce que le dispositif Super Pinel en 2024 ?

Alors que le dispositif Pinel prendra fin, sous sa forme actuelle, le 31 décembre 2024, un nouveau dispositif voit le jour : le Super Pinel. Pour continuer de bénéficier d’avantages fiscaux inchangés dans le cadre de la loi Pinel, le logement devra respecter certains critères de qualité ou se situer dans une certaine zone géographique.

Quelle est la définition du dispositif Super Pinel ?

Dans le cadre du dispositif Super Pinel, les taux de réduction d’impôt resteront inchangés* par rapport au Pinel 2022 sous réserve que le logement : 
· soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Les zones QPV correspondent à des quartiers défavorisés où la politique de la ville s’attache à agir sur cinq dimensions que sont : l’éducation et la petite enfance ; le logement et le cadre de vie ; l’emploi et l’insertion professionnelle ; le renforcement du lien social ; la sécurité et la prévention de la délinquance ; 
· ou respecte certains critères de qualité et certaines exigences environnementales. Un décret du 17 mars 2022 précise la nature des critères de qualité et environnementaux qui régissent le dispositif Super Pinel. Ce décret s’inspire du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements, qui indique certains points d’optimisation dans l’offre de logements neufs.

Quelles sont les différences entre le Pinel classique et le Super Pinel ?

Le dispositif Pinel, mis en place pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf en offrant des réductions d’impôt, subira des modifications importantes avec l’introduction du Super Pinel en 2024. Les différences principales entre le dispositif Pinel classique et le Super Pinel résident dans les exigences en termes de localisation des logements, de critères de qualité et environnementaux, ainsi que dans le maintien des avantages fiscaux selon ces nouveaux critères.

Le dispositif Pinel, qui prendra fin sous sa forme actuelle le 31 décembre 2024, permet actuellement des réductions d’impôt pour les investisseurs selon la durée de mise en location du bien (6, 9, ou 12 ans), avec des taux dégressifs programmés jusqu’à la fin de 2024. Par exemple, en 2024, ces taux seront réduits à 9 %, 12 %, et 14 % respectivement.

Le Super Pinel, quant à lui, propose de maintenir les taux de réduction d’impôt du Pinel 2022 (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans) mais sous des conditions plus strictes. Les logements doivent être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou respecter des critères de qualité et des exigences environnementales précisées par un décret du 17 mars 2022. 

Ces critères portent notamment sur la taille des logements, avec des surfaces minimales par typologie de logement, et l’obligation d’avoir une ouverture sur l’extérieur pour les logements à partir du T3. En outre, les exigences environnementales intègrent les standards de la réglementation environnementale 2020 (RE2020), avec des objectifs spécifiques de performance énergétique et de qualité environnementale du bâtiment.

Le Super Pinel a pour objectif d’encourager la construction de logements neufs de haute qualité. 

Quels sont les avantages du dispositif Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel offre plusieurs avantages :

• Critères de performance énergétique : le Super Pinel impose des normes strictes en matière de performance énergétique, exigeant que les logements respectent le jalon 2025 de la RE2020 ou obtiennent le label E+C-. Ces mesures encouragent la construction de bâtiments plus respectueux de l’environnement, efficaces en énergie et avec un faible impact écologique​ ;
• Confort et qualité de vie améliorés : le dispositif met l’accent sur le bien-être des résidents en exigeant des superficies minimales pour chaque type de logement, une double exposition à partir des T3 pour une meilleure luminosité naturelle, ainsi que des espaces extérieurs privatifs pour chaque logement ; 
• Avantages fiscaux : les investisseurs bénéficient de taux de réduction d’impôt plus élevés que le Pinel standard, soit 21,5 % pour un engagement de 6 ans, 26 % pour 9 ans et 28,5 % pour 12 ans. Ces avantages sont conditionnés à la mise en location du bien et visent à encourager les investissements à long terme dans l’immobilier neuf​​ ;
• Contribution à la transition énergétique : le Super Pinel s’aligne sur les objectifs de la transition énergétique en promouvant des pratiques de construction durable, l’utilisation de matériaux écoresponsables, et en visant une réduction de l’empreinte carbone des bâtiments​.

Quels sont les objectifs du dispositif Super Pinel ?

Pour mieux cerner les objectifs du Super Pinel, il convient de se plonger dans le rapport Girometti-Leclercq. Ce dernier liste en effet les zones de progrès que sont :

• Les surfaces et la distribution des logements. Soulignant que « la plupart des logements ont continué de porter des qualités de confort essentielles », les auteurs du rapport estiment nécessaire de réaffirmer ce que sont les critères de confort incontournables d’un logement neuf (une cuisine constituant une pièce à part entière, des rangements en quantité suffisante…) ;
• Le confort d’été et d’hiver. Les auteurs du rapport constatent ainsi que « les appartements traversants sont devenus rares pour réduire les circulations verticales en allant au bout des logiques de distribution en couloir autorisées par les normes de sécurité incendie et desservant donc majoritairement des logements mono-orientés ».

Quels sont les critères de qualité et de confort du dispositif Super Pinel ?

D’une part, une surface minimale est exigée :

• 28 m² pour un T1 (3 m² pour l’espace extérieur privatif) ;
• 45 m² pour un T2 (3 m²) ;
• 62 m² pour un T3 (5 m²) ;
• 79 m² pour un T4 (7 m²) ;
• 96 m² pour un T5 (9 m²).

D’autre part, le décret prévoit l’obligation d’avoir une ouverture sur l’extérieur (comme une fenêtre ou une porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les logements à partir du T3.

Quels sont les critères environnementaux du dispositif Super Pinel ?

Les exigences environnementales du Super Pinel reviennent à mieux prendre en compte, d’un côté, les standards de performance énergétique et de qualité environnementale du bâtiment imposés par la RE2020 (réglementation environnementale 2020) et, de l’autre, les évolutions apportées par la nouvelle méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le décret prévoit par ailleurs plusieurs scénarios en fonction de la date d’acquisition des logements. Les logements neufs acquis en 2024 devront ainsi avoir un niveau de performance environnementale correspondant au jalon 2025 de la RE2020 et atteindre la classe A du DPE.

Une mesure transitoire est mise en place en ce qui concerne les logements acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1^er janvier 2022 (c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de la RE2020). Les logements concernés doivent respecter les critères environnementaux basés sur le label E+C- (bâtiment à énergie positive et réduction carbone) et atteindre le niveau de performance environnementale de l’étiquette A du DPE.

Quelle est la date d’application du dispositif Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel est entré en vigueur en 2023.

Il est toujours possible de bénéficier du dispositif Pinel en dehors des critères définis par le décret du 17 mars 2022. Dans ce cas, les taux habituels de la loi Pinel ne sont plus applicables et diminuent progressivement en 2023 et en 2024 en métropole :

• En 2023, les taux de la loi Pinel sont passés de 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de 9 ans, et de 21 % à 17,5 % pour un engagement de 12 ans ;
• En 2024, l’avantage fiscal Pinel est abaissé à 9 % pour une durée de location de 6 ans, 12 % pour une durée de 9 ans, et 14 % pour une durée de 12 ans.

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Quels sont les freins à la mise en place du dispositif Super Pinel ?

Les nouvelles exigences de qualité et de performance énergétique introduites par le Pinel Plus visent à améliorer la qualité des logements. Cependant, elles posent des défis pour les promoteurs et investisseurs. 

Les normes imposent notamment des surfaces minimales plus importantes pour les logements, l’obligation d’avoir un balcon ou une terrasse ainsi qu’une double exposition à partir des logements de trois pièces. 

Ces critères visent à offrir une meilleure qualité de vie aux locataires, mais pourraient compliquer la rentabilité des projets immobiliers en raison de l’augmentation des coûts de construction et des prix des biens neufs. La hausse des standards peut également limiter le nombre de projets éligibles au dispositif.

Par ailleurs, le dispositif Pinel Plus impose des conditions de performances énergétiques plus strictes en accord avec la norme RE2020. Ces exigences environnementales élevées rendent plus complexe et plus onéreux le processus de construction.