Les conditions à respecter par le locataire en loi Pinel

Pour louer un logement en loi Pinel, vous devez respecter un ensemble de conditions relatives au locataire. Ces conditions ont trait à la situation familiale de ce dernier, aux liens familiaux qui vous unissent à ce dernier ainsi qu’à son niveau de revenus.

Puis-je être locataire Pinel ?

Vous vous demandez si vous pouvez louer un appartement en loi Pinel ? Les critères d’éligibilité sont liés à :

• La situation familiale du locataire ;
• Les revenus du locataire ;
• La situation du locataire vis-à-vis du propriétaire (possibilité de louer à un ascendant ou descendant sans rattachement au foyer fiscal de celui-ci).

Investissement loi Pinel : la situation familiale du locataire

Le logement loi Pinel doit constituer la résidence principale du locataire (c’est-à-dire le lieu où il réside effectivement et habituellement). De plus, le locataire d’un logement en loi Pinel doit avoir des ressources annuelles inférieures à certains plafonds réglementaires. Ces plafonds varient notamment en fonction de la composition du foyer fiscal. Le foyer fiscal se définit comme un ensemble au sein duquel sont rassemblées toutes les personnes inscrites sur une même déclaration de revenus.

Le foyer fiscal du locataire en loi Pinel peut être composé d’une personne seule, d’un couple et d’une ou plusieurs personnes à charge. Pour en savoir plus sur les différentes notions et le vocabulaire de la loi Pinel, retrouvez notre guide Pinel.

Le revenu fiscal de référence du locataire en loi Pinel 2024

Différents niveaux de revenus sont définis en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire loi Pinel. Comment sont définis les seuils de revenus loi Pinel ? Les plafonds de ressources en loi Pinel sont fixés en tenant compte du revenu fiscal de référence du locataire. « Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes », précise ainsi le ministère de l’Économie sur son site internet.

Voici les plafonds de ressources applicables en 2024 pour un bail conclu en France métropolitaine, dans le cadre du dispositif Pinel (source : Anil) :

Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier neuf ont notamment pour but de faciliter et de développer l’accès au logement pour les personnes les plus modestes. Pour en savoir plus sur les différentes manières de réduire ses impôts grâce à l’immobilier neuf, retrouvez notre panorama des lois de défiscalisation immobilière.

Pinel : les liens familiaux entre le locataire et le propriétaire

La possibilité de louer à un membre de sa famille fait partie des nombreux avantages de la loi Pinel. Le locataire peut être l’enfant (descendant) ou le parent (ascendant) du propriétaire.

Cependant, le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire. Autre condition, le propriétaire du logement loi Pinel doit être en mesure de prouver à chaque instant qu’il perçoit bien des loyers. Il n’est pas question de pouvoir bénéficier de la loi Pinel et de ses avantages fiscaux tout en accordant un droit d’occupation à titre gratuit du logement. L’administration fiscale est particulièrement vigilante sur les conditions d’occupation d’un appartement en loi Pinel par un membre de la même famille que l’investisseur.

Comment savoir si je peux louer un appartement loi Pinel ?

Vous êtes éligible à la location en loi Pinel si :

• Vos revenus ne dépassent pas un certain plafond annuel défini en fonction de la zone de localisation du logement ;
• Vous n’avez pas d’affiliation fiscale avec le propriétaire du logement. Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant dans le cadre du dispositif Pinel, mais uniquement dans le cas où celui-ci ne lui est pas rattaché fiscalement ;
• Vous occupez le bien à titre de résidence principale.

Le dispositif Pinel fait l’objet d’une déclaration fiscale par le propriétaire. Cela signifie que l’administration fiscale ne va pas s’intéresser uniquement à la situation du bailleur, mais va également examiner celle du titulaire du bail.

Quels sont les justificatifs à fournir pour un locataire en loi Pinel ?

Pour attester de votre situation, vous pouvez être amené à fournir plusieurs justificatifs :

• Un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport ou permis de conduire en vigueur) ;
• Un justificatif de domicile (facture d’électricité, facture de téléphone, quittance de loyer, attestation de location émise par le précédent propriétaire…) ;
• Un ou plusieurs justificatifs d’activité (contrat de travail, extrait de Kbis datant de moins de 3 mois pour les travailleurs non salariés, copie de la carte professionnelle…) ;
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources (avis d’imposition N-2 et N-1 ou avis de non imposition, 3 derniers bulletins de paie…).

Le propriétaire bailleur est tenu de vous demander ces justificatifs avant la signature du contrat de location. En effet, s’il est dans l’impossibilité de vérifier la conformité de la situation du locataire, l’investisseur risque de perdre le bénéfice de l’avantage fiscal Pinel.

Au-delà des conditions liées au locataire, l’investissement en loi Pinel suppose de respecter un ensemble de critères liés au bien immobilier ou à la location. Le propriétaire d’un appartement Pinel doit notamment respecter un plafond global d’investissement (300 000 € par contribuable et par an ; 5 500 € par mètre carré de surface habitable) et s’inscrire dans ce qu’on appelle le plafonnement global des niches fiscales. Il doit également respecter une certaine durée d’engagement de location à laquelle correspond un taux de réduction d’impôt. Parmi les autres critères à respecter, le logement doit se situer dans une zone Pinel et atteindre un certain niveau de performance énergétique.