Estimation des charges copropriété en Vefa : tout savoir

Vous avez réalisé une acquisition neuve dans un immeuble collectif ? Après la livraison, vous deviendrez redevable de charges de copropriété. Ces frais permettent notamment de financer la gestion des parties communes ou encore les honoraires du syndic de copropriété.

Définition : quelles sont les charges de copropriété en Vefa ?

Lorsque vous faites un achat neuf en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) dans un immeuble voué à être mis en copropriété, vous devez alors payer des charges de copropriété. Les copropriétaires sont tenus, aux termes de la loi du 10 juillet 1965, de participer au financement des services collectifs, de l’administration des parties communes et des équipements communs. Cette participation financière correspond à ce qu’on appelle les charges de copropriété.

Pour rappel, il existe deux grandes catégories de charges de copropriété :

• D’une part, les charges générales qui servent à financer l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes. Cette catégorie de charges permet notamment de couvrir les frais liés au nettoyage des parties communes, à l’enlèvement des ordures ménagères, ou encore les honoraires du syndic
• D’autre part, les charges exceptionnelles (ou charges spéciales). Ces charges sont destinées à payer les dépenses liées aux services collectifs et équipements communs. Il peut notamment s’agir de l’entretien de la chaudière collective ou d’un service de gardiennage.

La distinction entre ces deux grandes catégories de charges est effectuée au sein du règlement de copropriété. 

Quel est le détail des charges de copropriété en Vefa ?

Les charges de copropriété doivent permettre de couvrir l’ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien des parties communes :

• Les charges d’entretien et de nettoyage de l’immeuble et des jardins comprenant les produits et les salaires, l’enlèvement des ordures, la maintenance des systèmes de sécurité…
• La rémunération du syndic
• Le salaire du gardien s’il y a lieu
• Etc. 

Comment estimer les charges de copropriété en Vefa ? 

Vous cherchez à obtenir des renseignements sur les charges de copropriété ? Sachez que les charges de copropriété sont beaucoup moins élevées dans les immeubles neufs que dans les immeubles anciens.

Le calcul des charges de copropriété est proportionnel au nombre de tantièmes que représente chaque lot dans la copropriété. Dans le cas des charges de copropriété , il n’existe pas d’historique sur le montant des charges à payer. Il n’est donc pas possible d’estimer le montant des charges de copropriété en se fondant sur les exercices précédents. Pour avoir une idée du montant des charges de copropriété , il est donc nécessaire de se référer aux divers documents qui sont en possession du propriétaire :

• Le contrat de réservation. Ce document, signé entre l’acheteur et le vendeur du logement neuf, contient des informations importantes en ce qui concerne le calcul des charges de copropriété . Le contrat de réservation contient notamment des informations sur les équipements présents au sein du logement (système de chauffage, présence ou non d’un système de climatisation…). Ces renseignements permettent d’avoir un premier estimatif des consommations énergétiques et des frais d’entretien liés aux équipements, si ces dépenses sont partagées entre tous les copropriétaires
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document attribue au logement neuf une note allant de A à G. Plus précisément, le DPE comporte deux étiquettes : d’un côté, une étiquette énergie qui permet de se faire une idée de la consommation d’énergie primaire et, de l’autre, l’étiquette climat qui permet d’évaluer la quantité de gaz à effet de serre émise.

Au-delà de ces deux sources d’information sur les charges de copropriété, sachez que le promoteur immobilier neuf a l’obligation de nommer un syndic provisoire préalablement à la création de la copropriété. Ce syndic provisoire a pour mission d’organiser la première assemblée générale, au cours de laquelle est présenté le budget prévisionnel de l’année à venir. Ce budget prévisionnel fournit donc un estimatif plus précis des charges de copropriété. Ces charges de copropriété peuvent toutefois évoluer. Au moment de la naissance effective de la copropriété, les copropriétaires peuvent en effet décider de sélectionner d’autres prestataires avec des devis qui seront plus ou moins élevés. Les charges de copropriété sont donc appelées à évoluer au fil du temps.

Quand serez-vous redevable de votre premier appel de fonds ? 

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, vous n’êtes redevable des charges de copropriété en Vefa qu’à partir du moment où la construction du logement est complètement achevée. Autrement dit, il faut que l’exécution des ouvrages et l’installation des équipements soient finalisées et permettent une utilisation conforme à ce qui était prévu dans le contrat de vente. L’immeuble doit être alimenté en eau, en gaz et en électricité. De plus, les escaliers doivent être finalisés et les ascenseurs en fonctionnement.

Ainsi, si votre logement neuf est achevé en cours d’année, le syndic de copropriété ne peut en aucun cas exiger le versement des charges de copropriété pour l’année entière. Par la suite, les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre à défaut d’une autre date définie par l’assemblée générale.

Pour mémoire, le paiement des charges de copropriété s’effectue par le versement de provisions. C’est le syndic de copropriété qui se charge de recouvrer les charges de copropriété . Il doit donc s’assurer que chaque copropriétaire s’acquitte de sa quote-part de charges de copropriété . Sa responsabilité peut être engagée s’il ne met pas en œuvre toutes les dispositions nécessaires pour obtenir le paiement des charges par les copropriétaires. Dans une copropriété neuve comme dans n’importe quel autre type de copropriété, le syndic peut adresser au copropriétaire mauvais payeur une mise en demeure. Si, 30 jours après l’envoi de la mise en demeure, le copropriétaire n’a toujours pas payé la provision qui est demandée, le syndic de copropriété peut exiger de sa part le paiement de la totalité des provisions de l’année budgétée. Le syndic a notamment la possibilité de faire appel au tribunal judiciaire en cas de besoin.

Conseils pour estimer et mieux maîtriser vos futures charges en copropriété neuve

Afin d’optimiser les charges de copropriété, vous pouvez notamment :

• Optimiser le chauffage collectif 
• Changer de fournisseur d’énergie 
• Installer des compteurs d’eau individuels 
• Faire jouer la concurrence pour les contrats d’entretien, d’assurance ou de syndic
• Mettre en concurrence plusieurs devis pour les gros travaux.

Le saviez-vous ? Au-delà du fait que les charges de copropriété dans le neuf sont souvent inférieures à celles constatées dans un immeuble ancien comparable, l’immobilier neuf bénéficie d’un autre avantage de taille : l’exonération temporaire de taxe foncière de deux ans dans certaines communes. Ainsi, investir dans le neuf est un excellent moyen de maîtriser son budget charges et de préserver le rendement locatif de son investissement.

Vous cherchez à optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ? Il peut être intéressant de vous interroger sur le niveau des charges de copropriété. Ces dernières étant généralement moins élevées dans le neuf que dans l’ancien, l’immobilier neuf est donc particulièrement attractif pour les investisseurs.