Dispositif d'accession à la propriété : l'achat neuf à prix social

Devenir propriétaire de sa résidence principale est un objectif pour de nombreux Français. Pourtant, les conditions financières ne sont pas toujours réunies pour que l’accession à la propriété puisse avoir lieu. Heureusement, de nombreux dispositifs d’accession à la propriété existent, qui permettent d’acheter dans le neuf à prix social. Certains de ces dispositifs sont accordés sous conditions de ressources, d’autres réservés aux salariés. Prêts aidés, primes, accompagnement sous forme de conseil ou d’aide au montage du plan de financement : tour d’horizon des mesures d’aide à l’accession en France.

Comment se passe l’accession à la propriété ?

L’accession à la propriété recouvre tous les modes d’acquisition d’un bien immobilier (accession libre ou accession aidée). Cependant, lorsqu’on parle d’accession à la propriété, c’est souvent pour désigner l’accession sociale. Ce mode d’achat est aussi parfois appelé accession abordable ou accession sécurisée. L’accession sociale peut prendre différentes formes telles que la location-accession (PSLA), la TVA réduite à 5,5 % ou encore le bail réel solidaire (BRS).

Qui a droit à l’accession à la propriété ?

Les bénéficiaires de l’accession sociale sont les ménages modestes qui ne disposent pas d’apport personnel et dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds. Les ressources maximales pour bénéficier de l’accession aidée à la propriété sont définies en fonction de la localisation du logement concerné (zone A, B1, B2 ou C) et du nombre d'occupants.

Qu’est-ce qu’une maison en accession ?

Une maison en accession ou un appartement en accession est un logement acquis dans le cadre d’un dispositif d’accession sociale à la propriété.

Comment avoir une maison en accession à la propriété ?

Pour bénéficier d’une maison en accession à la propriété ou d’un appartement en accession aidée, vous devez :

• Définir votre projet immobilier (localisation, type de bien recherché…)
• Vous informer sur les différents dispositifs existants (PSLA, BRS, PAS, prêts d’Action Logement…) et les conditions afférentes
• Réunir les justificatifs demandés et constituer votre dossier de demande
• Transmettre votre dossier à l’organisme concerné (le plus souvent, il s’agit d’un bailleur social).

Le prêt social location-accession (PSLA)

Le prêt social location-accession est un prêt conventionné accordé à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé…). Ce prêt a pour particularité d’être d’abord attribué au bailleur, qui peut ensuite le transférer au ménage en cas de levée d’option.

Le PSLA repose sur le principe de la location-accession. Il est découpé en deux phases :

• Une phase de location pendant laquelle le ménage verse une redevance composée de deux parties : un montant correspondant à un loyer plafonné (part locative) et une épargne locative (part acquisitive)
• Une phase d’accession pendant laquelle le ménage rembourse son achat immobilier dans des conditions prévues dès l’origine du contrat. La levée d’option n’est pas une obligation, simplement une possibilité d’accéder à la propriété dans des conditions très avantageuses.

Le PSLA comporte en effet de nombreux avantages. Les mensualités de remboursement sont plafonnées et ne peuvent excéder le montant du dernier loyer. Le prix d’acquisition du bien est minoré de 1 % par année depuis la date d’entrée dans les lieux. Le ménage peut également cumuler le PSLA avec d'autres prêts (prêt conventionné, PTZ...) s’il le désire. Il bénéficie enfin d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à taux réduit et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Les conditions d’accès au PSLA dépendent de trois critères principaux : la zone géographique dans laquelle le projet d’achat est mis en œuvre ; les montants du prix d’achat et des loyers ; les ressources du ou des emprunteurs.

Ce dispositif s’accompagne d’une deuxième possibilité pour les bailleurs sociaux. Pour la réalisation de logements PSLA dont la demande d’agréments provisoires intervient en 2019 et 2020, les organismes HLM peuvent bénéficier d’un Prêt haut de bilan - Accession Sociale (PHBB). Conçu et déployé en partenariat avec la Banque Européenne d'Investissement (BEI), ce dispositif vise spécifiquement les programmes 2019 et 2020 de logements financés en PSLA et destinés à l’accession sociale à la propriété. Le recours au PHBB permet d’abaisser encore le coût du logement grâce à un taux fixe à 0 % sur 9 ans dont 4 ans de différé d’amortissement, une commission de 0,06 % et une garantie émanant d’une collectivité, ou d’une caution bancaire à demander.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel est un nouveau dispositif. Il consiste à séparer le foncier du bâti afin d’abaisser le prix des logements. Entre autres avantages, le bail réel solidaire permet d’obtenir une décote généralement entre 15 et 30 % du prix final et plafonnée aux plafonds de prix du PSLA. Cette ristourne correspond au prix d’acquisition diminué du coût du terrain.

Parallèlement, le bail réel solidaire ouvre droit à une TVA à taux réduit s’il s’agit d’un logement neuf, ainsi qu’à un abattement de 30 % de la taxe foncière. L’abattement sur la taxe foncière n’est cependant pas acquis de droit, il reste suspendu à une décision de la commune de résidence.

Pour bénéficier du bail réel solidaire, il faut que le projet immobilier porte sur un logement acquis à titre de résidence principale. Le dispositif est également associé à des conditions de revenus. La grille des plafonds de revenus du PSLA s’applique. Dernier point, l’emprunteur s’engage à payer, en plus de sa mensualité d’emprunt, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Il permet d’emprunter à un taux intéressant et pour des durées variables, tout en bénéficiant de frais de dossier limités à 500 €, de frais de garantie réduits et de frais de rémunération du notaire contenus. Les émoluments relatifs au contrat de prêt sont en effet plus bas que dans le cas d’un prêt immobilier classique.

Les conditions d’accès au prêt d’accession sociale sont relativement strictes. Le logement doit être acquis à titre de résidence principale. Il convient également de respecter des conditions de ressources, déterminées en fonction de la localisation du logement concerné et du nombre d'occupants.

En zone Anru, une TVA à taux réduit et une prime Anru Accession

L’Agence nationale de rénovation (Anru) mène plusieurs actions de soutien dans les quartiers prioritaires des politiques de la ville. Elle déploie ainsi son action dans des zones de rénovation urbaine également appelées zones Anru. Ces quartiers ont comme point commun d’être amenés à se développer dans le cadre d'une convention de rénovation urbaine. Les zones Anru doivent faire l’objet de la signature effective d’une convention pluriannuelle avec l’Anru.

Les habitants de ces zones bénéficient de dispositifs en faveur de l’insertion par l’emploi, de programmes éducatifs mais aussi d’aides à l’accession à la propriété. L’Anru développe deux types d’aides à l’accession :

• La TVA à taux réduit pour l'accession à la propriété en zones Anru, dite TVA Anru. En matière de logement, le taux habituel est remplacé par le taux réduit de 5,5%. La TVA Anru « s’applique aux opérations de livraisons d’immeubles, livraisons à soi-même d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété, dont le fait générateur (livraison d’immeuble ou déclaration d’achèvement à la mairie) intervient à compter du 1er janvier 2014 » indique l’Anru dans un descriptif de la mesure. Peut également bénéficier à un programme neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) si et seulement si au moins une des 3 conditions suivantes sont réunies : soit le quartier prioritaire fait l'objet d'un contrat de ville, soit il fait l'objet d'une convention Anru, soit les logements sont entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ce quartier.
• La prime spécifique Anru Accession. L’Anru peut accorder des subventions à certaines opérations d'accession à la propriété situées en France métropolitaine. Ces aides sont versées sans conditions de revenus. Toutefois, l’emprunteur a l’obligation d’occuper le logement concerné à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans, sauf mobilité en cas de force majeure. Le montant forfaitaire de la prime Anru est fixé à 10 000 € par logement. Ce montant peut être réévalué pour atteindre 15 000 € par logement, si l’opération favorise la réalisation de programmes neufs de grande qualité.

Les prêts d’Action Logement

Action Logement, qui remplace le 1 % Logement, accompagne les salariés dans l’acquisition de leur résidence principale. L’organisme propose, en particulier, trois grands types de prêts accession :

• Le prêt Accession. Ce prêt a vocation à financer jusqu’à 30 % du coût total d’une opération immobilière (l’acquisition, la construction ou l’extension d’un logement affecté à la résidence principale). Accordé pour une durée maximum de 20 ans, il peut constituer une amorce permettant à un dossier de financement bloqué de sortir de l’impasse. Le prêt Accession d’Action Logement ne peut être attribué qu’en complément d’un autre prêt. Il ne peut en aucun cas s’agir d’un prêt principal, venant par exemple s’ajouter à un apport personnel. Pour en bénéficier, le salarié doit déposer sa demande de prêt auprès de son employeur. Le bénéficiaire final du prêt peut être le demandeur ou son conjoint, voire son ascendant ou son descendant. Action Logement met à disposition un simulateur pour évaluer sa capacité d’emprunt grâce au prêt Accession.
• Le prêt Accession+. Ce second dispositif a pour but de financer l’achat d’un logement HLM ou PSLA. Il s’agit d’un prêt accession complémentaire, d’un montant de 45 000 euros maximum. Son plafond est variable selon les régions. A noter : ce dispositif peut être utilisé uniquement pour financer l'achat de sa résidence principale.
• Le prêt Agri-Accession. Dédié aux salariés d’entreprises du secteur agricole, ce prêt permet lui-aussi de financer l’acquisition d’un logement destiné à la résidence principale. L’achat peut ou non être suivi de travaux. Il peut financer jusqu’à 30 % du montant d’une opération, dans la limite de 50 000 €. Les salariés concernés peuvent éventuellement bénéficier d’une majoration de 5 à 10 000 € s’ils répondent à des conditions spécifiques : jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle, salariés ayant plus de 2 enfants à charge, acquéreurs de logements dans le cadre de la vente HLM…

La gamme de prêts d’Action Logement étant assez étendue, il est possible de cumuler certains prêts proposés par l’organisme. Ainsi, un salarié peut faire simultanément la demande d’un prêt Accession dans l’ancien sans travaux et un prêt Travaux. Cependant, il n’est pas possible de faire plus d’une demande de prêt Accession pour une même opération. Lorsque deux conjoints salariés empruntent ensemble, il ne peuvent dès lors effectuer qu’une seule demande auprès d’Action Logement.

Le conseil en accession d’Action Logement

En matière d’accession à la propriété, l’offre d’Action Logement est complétée par une offre de conseil qui prend la forme d’un accompagnement offert aux salariés. Le service conseil permet ainsi aux futurs acquéreurs de se faire aider pour trouver les prêts adaptés à leur situation, constituer leur dossier d'emprunt et sécuriser leurs démarches.

Un dispositif d’accompagnement spécifique est proposé dans le cadre de la vente HLM, allant de la constitution du dossier au montage du plan de financement, en passant par l’étude des offres de prêt. Une aide en cas d'accident de la vie ou de mobilité professionnelle peut également être fournie.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné permet de financer jusqu'à 100 % du coût d'une opération. Le PC concerne à la fois l’achat ou la construction d’une résidence principale, et les travaux dans un logement occupé. Un prêt conventionné ne peut en revanche pas financer les frais de notaire, les frais d'instruction du dossier ni les frais d’ameublement.

La durée de remboursement s’étale entre 5 et 35 ans. Il peut être accordé sous réserve d’un emprunt d’un montant minimum fixé à 4 000 €. Le taux d'intérêt est plafonné entre 2,30 et 2,75 % selon la durée et le type de prêt. Le taux d’intérêt peut être fixe, variable ou modulable. Toutefois, le taux du prêt conventionné peut varier d’un établissement bancaire à l’autre, notamment en fonction du taux de marge appliqué par la banque.

Pour obtenir un prêt conventionné, il suffit de déposer une demande de prêt auprès d’un établissements de crédit ayant déjà signé une convention avec l’Etat. La banque procédera alors à l’examen du dossier. Le PC est accordé sans conditions de ressources. Toutefois, comme pour n’importe quel crédit immobilier, il est nécessaire d’apporter des gages en termes de solvabilité, de solidité de la situation professionnelle et de soutenabilité des charges (impôts, éventuels autres crédits en cours…). Autrement dit, le prêt conventionné n’est pas attribué automatiquement.

A noter : le PC n’est pas cumulable avec un prêt immobilier classique.