Commencer à rembourser son prêt immobilier plus tard : mode d’emploi

Le prêt immobilier constitue bien souvent une composante essentielle du plan de financement immobilier. Dans certains cas, il est possible de différer le remboursement d’un crédit immobilier.

Définition : c’est quoi le crédit différé ?

Dans le cas d’un prêt immobilier amortissable classique, vous remboursez chaque mois une mensualité composée, d’une part, d’intérêts d’emprunt et, d’autre part, de capital. Au fur et à mesure que vous progressez dans le remboursement de votre prêt, la part de capital remboursé augmente au sein de votre mensualité. Autrement dit, vous remboursez davantage d’intérêts au début de votre prêt immobilier. Plus vous avancez dans le temps, plus vous remboursez du capital et augmentez ainsi le montant de votre épargne immobilier.

Avec un crédit différé (également appelé prêt à différé de remboursement), vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée de l’emprunt. On parle parfois de différé d’amortissement. En cas de différé total, vous ne remboursez ni intérêts, ni capital. Dans les deux cas, vous remboursez les sommes que la banque n’a pas perçues à la fin de l’emprunt.

Le crédit différé présente de nombreux avantages. En cas d’achat neuf VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le crédit différé permet ainsi de faire coïncider le remboursement de votre emprunt avec votre entrée dans les lieux. Mais le crédit différé peut également être utilisé dans bien d’autres configurations : c’est ce que nous allons voir un peu plus bas. 

Qu’est-ce que le différé de remboursement ? 

Le différé de remboursement d’un crédit immobilier (ou différé d’amortissement) consiste à décaler le début du remboursement du prêt après le déblocage des fonds. Le différé peut être partiel ou total.

En cas de différé de remboursement partiel, l’emprunteur ne rembourse pas tout de suite le capital. Pendant la période de différé, il ne rembourse que les intérêts et les frais d’assurance. Le capital, lui, est remboursé à la suite de la période de différé. Il peut être versé en une seule fois (dans le cadre du prêt in fine) ou en plusieurs mensualités (comme c’est généralement le cas).

En cas de différé de remboursement total, l’emprunteur ne paie que les frais d’assurance. Le remboursement du capital et des intérêts d’emprunt est reporté à plus tard. S’il peut s’avérer pratique de prime abord, ce type de prêt avec différé total doit être manié avec précaution. En effet, pendant la phase de remboursement, les mensualités sont plus élevées car elles comprennent à la fois le capital de départ et le montant des intérêts non remboursés.

Quand parle-t-on de différé de remboursement ? 

On parle de différé de remboursement dans les cas suivants :

• Le remboursement d’un achat neuf VEFA. Dans le cadre d’un achat neuf, le prêt est débloqué en plusieurs fois pendant la durée de la construction. Durant cette période, vous pouvez demander à payer uniquement des intérêts sur les sommes versées. On parle alors d’intérêts intercalaires
• Le remboursement du capital d’un prêt in fine. Le prêt in fine se distingue du crédit amortissable et consiste à rembourser, pendant toute la durée du prêt, uniquement les intérêts d’emprunt et les cotisations d’assurance emprunteur. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois en même temps que la dernière mensualité de remboursement
• Le remboursement d’un prêt à taux zéro (PTZ). Le PTZ est un prêt aidé par l’État, en vue d’accompagner les primo-accédants qui souhaitent faire l’acquisition de leur résidence principale. La particularité de ce prêt, dont la durée s’étend sur 20 à 25 ans, est d’être associé à deux périodes de remboursement. La première est appelée période de différé. Pendant cette période, vous ne remboursez pas le PTZ. La seconde est appelée période de remboursement du prêt. Elle succède au différé et fluctue entre 10 et 15 ans.

Quand démarre le remboursement d’un prêt immobilier ?

Lorsque vous achetez dans l’ancien, le remboursement du prêt démarre dès le mois suivant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Lorsque vous achetez dans le neuf, le prêt est débloqué par tranches successives après la signature du contrat de vente chez le notaire. Au fur et à mesure de l’avancement du chantier de construction, le promoteur immobilier neuf adresse au réservataire – c’est-à-dire vous – des appels de fonds qui correspondent à une fraction du prix d’acquisition. En règle générale, le déblocage des fonds se fait de la façon suivante lors d’un achat VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : 35 % du prix d’achat après l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau (pose du toit, murs extérieurs terminés, terrasse achevée) ; 95 % de la somme lorsque la construction est achevée ; les 5 % restants à la remise des clés.

Quelles sont les durées possibles pour un différé partiel ? 

Le différé partiel correspond au cas de figure le plus fréquent. La durée moyenne d’un différé de remboursement partiel est de 24 mois (contre 12 mois pour un différé total). Toutefois, certains établissements prêteurs accordent des crédits différés allant jusqu’à 36 mois.

Comment bénéficier du différé de remboursement ? 

Pour bénéficier du différé de remboursement, vous devez :

• Prendre contact avec votre établissement de crédit. Le crédit différé peut représenter un risque pour l’établissement prêteur. Vous devez donc montrer à votre banque que vous avez un profil attractif, que votre dossier est sérieux et que votre projet immobilier est solide. Vous devez apporter des garanties suffisantes et montrer que vous avez soigneusement préparé votre achat immobilier.
• Vérifier que votre budget permet d’absorber le paiement des intérêts et de l’assurance pendant la période de différé (par exemple, paiement d’un loyer + intérêts intercalaires + assurance de crédit immobilier pendant la construction d’un immeuble en VEFA).
• Vous assurer qu’il s’agit de la solution la plus intéressante pour vous (par exemple, si votre contrat de prêt prévoit la modulation des échéances et que vous souhaitez tout simplement alléger vos mensualités, le différé de remboursement peut s’avérer plus coûteux et moins attractif qu’une simple diminution des échéances).

Crédit différé et report de mensualité : quelle différence ?

Il ne faut pas confondre le crédit différé avec le report de mensualité. Ce dernier est une option proposée par certains établissements de prêt. Le report d’échéance consiste à suspendre momentanément le remboursement d’un prêt immobilier en cas de difficultés financières passagères. Le report de mensualité peut être de deux natures différentes. En cas de report de mensualité partiel, vous suspendez le remboursement du capital mais continuez de payer les intérêts à la banque, ainsi que l’assurance de prêt. En cas de report d’échéance total, vous stoppez le remboursement du capital et des intérêts. Vous restez toutefois redevable de l’assurance emprunteur. Une fois la période de suspension arrivée à son terme, vous reprenez le remboursement du prêt. Selon les contrats de prêt, l’activation du report de mensualité peut avoir pour effet de prolonger la durée du prêt ou d’augmenter le montant des mensualités. Cette situation est différente du crédit différé dans la mesure où elle est décidée en cours de prêt et à titre provisoire.

Pour en savoir plus sur le financement d’un achat immobilier neuf, retrouvez notre guide complet. Votre conseiller VINCI Immobilier se tient à votre disposition pour répondre à vos éventuelles questions.