Le prêt immobilier : tout ce qu'il faut savoir

En fonction de votre projet et de votre budget, différents types de prêts immobiliers peuvent vous être proposés. Voici ce qu’il faut savoir pour bien choisir votre prêt immobilier neuf.

Comment financer l'achat d'un appartement neuf ?

Pour financer votre achat de logement neuf, vous avez le choix entre plusieurs solutions de financement :

· Le prêt amortissable classique

· Le prêt in fine non amortissable

· Le prêt relais

· Le prêt d’épargne logement

· Le prêt à paliers.

Certaines de ces solutions peuvent se combiner entre elles. Vous pouvez par exemple utiliser le prêt d’épargne logement, dont le montant est calculé en fonction des droits à prêt que vous détenez, en complément d’un prêt amortissable classique pour financer votre achat. Attention toutefois à bien vérifier que le taux de votre prêt d’épargne logement soit effectivement plus intéressant que les taux du marché. Dans d’autres cas, vous n’aurez pas nécessairement le choix de votre financement. Par exemple, vous serez contraint de monter un prêt relais si vous achetez avant de vendre.

Le prêt amortissable classique

Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, l’emprunteur commence à rembourser du capital dès la première mensualité. Le pourcentage d’intérêts prélevés par l’organisme de crédit prêteur s’applique sur le capital non encore remboursé. Le montant des intérêts payés par l’emprunteur diminue donc de mois en mois.

Le prêt in fine non amortissable

Dans le cadre d’un emprunt immobilier in fine, le capital se rembourse à la fin. Les mensualités de votre prêt immobilier neuf ne comprennent donc que le paiement des intérêts. L’emprunteur doit nantir – c’est-à-dire donner en garantie – une certaine somme à titre d’apport et, éventuellement, fournir un effort financier mensuel. L’avantage de ce type de prêt immobilier est essentiellement fiscal. Le prêt in fine non amortissable s’adresse avant tout aux investisseurs possédant déjà une forte base de revenus locatifs.

Le prêt relais

Le crédit relais vous permet de changer de domicile sans attendre d’avoir vendu celui que vous occupez. C’est l’opportunité, pour vous, de concrétiser votre projet d’achat plus rapidement. Une banque estime le prix de votre bien immobilier, retire le montant de la dette et vous prête une fraction du résultat. Si les méthodes de calcul du prêt relais varient selon les banques, cette solution vous permet de ne pas laisser passer une bonne opportunité. Vous devez cependant mesurer vos chances de vendre votre logement actuel. La plupart des contrats imposent une cession dans les deux ans. Si cette condition n’est pas remplie, les mensualités combinées risquent de peser lourd sur votre budget. L’emprunt risque alors de se révéler difficilement soutenable.

Le prêt d’épargne logement

Les plans et comptes épargne logement permettent à un épargnant suffisamment solvable d’obtenir un crédit immobilier à taux privilégié. Il est possible de souscrire un prêt d’épargne logement dans une banque, et un prêt immobilier neuf amortissable classique dans une autre. Il est courant qu’un établissement bancaire considère un prêt épargne logement venant d’un autre établissement comme un apport personnel.

Le prêt à paliers

Les ménages ayant des crédits à la consommation se terminant dans les deux ou trois ans à venir peuvent souscrire un prêt immobilier neuf à palier. Le prêteur ne leur fera amortir la dette immobilière qu’au fur et à mesure de la fin des autres crédits. En pratique, les accédants à la propriété entrent dans leur nouveau logement et ne le remboursent véritablement que quelques années après. La durée moyenne d’occupation d’un bien est de sept ans en France. Si cette mesure leur permet de ne pas dépasser la barre des 33% de taux d’endettement, elle présente un coût supplémentaire. Etant donné que l’amortissement de leur prêt est différé, les acheteurs ne pourront pas revendre à moyen terme avec plus-value.

Pour savoir quel emprunt est fait pour vous, n’hésitez pas à solliciter votre banque ou un courtier en crédit immobilier.