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Recyclage Urbain, vers les villes de demain

Le zéro artificialisation nette (ZAN) a mis en évidence la nécessité de changer de regard sur la ville et d’éviter l’étalement urbain. Ce qui passe notamment par la possibilité d’offrir une seconde vie à certains espaces urbains.

Qu'est-ce que le recyclage urbain ?

Pour expliquer le recyclage urbain, nous pouvons faire le parallèle avec le recyclage des déchets. Quand un produit est obsolète, hors d’usage, cassé, dépassé ou simplement inutilisé, on le recycle, afin qu’il serve à fabriquer de nouveaux produits. C’est un principe d’économie circulaire pour réduire la consommation de matières premières dont le stock n’est pas infini.

En appliquant cette logique au secteur immobilier, nous constatons qu’il en va de même avec le foncier, qui n’est pas infini et même déjà largement sous tension. Pourtant, de nombreux terrains en friche ou bâtiments vides, obsolètes ou vétustes ne demandent qu’à renaître. Ainsi, le recyclage urbain développe de nouveaux logements ou activités en réponse aux besoins locaux, sans consommer de nouvelles ressources foncières.

La réhabilitation urbaine est un cas particulier de recyclage urbain. Elle consiste à réhabiliter le bâti existant en conservant un maximum de sa structure d’origine. Une réhabilitation urbaine est automatiquement un projet de recyclage urbain. 

À l’inverse, il est tout à fait possible de faire du recyclage urbain sans réhabilitation lourde du bâti. Par exemple, un bâtiment obsolète peut être dépollué et démoli pour laisser place à une nouvelle construction. Il s’agit alors bien d’un recyclage urbain, pas d’une réhabilitation urbaine.

Quels sont les enjeux de cette réhabilitation en France ? 

Les projets de réhabilitation urbaine contribuent à l’objectif de recyclage urbain. Plusieurs enjeux sont associés à la réhabilitation :

  • Le respect du caractère architectural des bâtiments et du quartier concerné. La réhabilitation a pour principe de préserver l’histoire des sites faisant l’objet d’un programme de réhabilitation. Les bâtiments et équipements réhabilités doivent s’inscrire de façon harmonieuse dans leur environnement.
  • La dimension climatique. Les réhabilitations se font dans le respect des exigences de performance environnementale. Ces programmes s’appuient sur des normes techniques exigeantes.
  • Le coût des opérations de réhabilitation et leur financement. Les opérations de réhabilitation sont souvent très onéreuses. On estime ainsi qu’une reconstruction coûte en moyenne 50 % plus cher que dans le neuf. C’est pourquoi elles bénéficient de financements et d’encadrements dédiés tels que ceux de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et autres dispositifs spécifiques (PACT-ARIM, ZPPAU…). Par ailleurs, un fonds friches et un fonds vert ont été récemment créés afin d’accompagner les collectivités territoriales et les porteurs de projets de recyclage urbain.

Quel est le lien avec la ville durable ?

Le recyclage urbain permet de penser autrement l’habitat de demain en France. Il s’agit ainsi d’un des piliers de la ville durable. Il contribue à renouveler l’espace urbain tout en l’adaptant aux enjeux du changement climatique, notamment à travers l’élimination des îlots de chaleur ou le développement des mobilités douces. 

Enfin, le recyclage urbain est un des leviers pour lutter contre l’étalement urbain. Il permet en effet de localiser les nouveaux projets dans les zones déjà artificialisées. VINCI Immobilier a déjà contribué à de nombreuses opérations de recyclage urbain en vue de donner une nouvelle vie à des terrains artificialisés. Dans la ville de Saint-Denis, une centrale thermique est notamment convertie en centre de fitness pour les athlètes en 2024. Cette reconversion se fait dans le respect de l’histoire industrielle du site, en conservant et réhabilitant certains de ses éléments. À Nice, des stades de football vétustes ont été réhabilités et transformés en logements.

Récemment, un dispositif expérimental a été mis en place pour encourager la réutilisation des friches : le certificat de projet dédié aux friches (CP friches). Il a été institué à titre expérimental pour une durée de trois ans par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Ce document récapitule notamment des informations concernant les régimes, décisions et procédures applicables au projet de recyclage urbain de friche. Il contient également des informations sur les délais associés à ces décisions ou sur la possibilité d’un calendrier d’instruction de ces décisions qui se substitue aux délais réglementairement prévus. Il peut également renseigner, le cas échéant, sur des difficultés techniques ou juridiques identifiées, et qui pourraient faire obstacle à la réalisation du projet de recyclage urbain.

Quels sont les différents types de recyclage urbain ?

Il existe plusieurs types de recyclage urbain, en fonction de la nature du projet. Parmi eux, on peut citer :

  • Le recyclage urbain d'anciennes friches industrielles et commerciales
  • Le recyclage urbain d'immeubles de bureaux, d'immeubles d'habitation ou de commerce
  • Le recyclage urbain d'anciens équipements publics comme des hôpitaux
  • La réhabilitation urbaine de bâtiments réutilisables moyennant une rénovation lourde
  • Etc.

VINCI Immobilier s’engage pour le recyclage urbain

VINCI Immobilier s'est fixé pour objectif de réaliser plus de 50 % de chiffre d'affaires en recyclage urbain avant 2030.

Plusieurs opérations de recyclage urbain ont déjà été menées par VINCI Immobilier, telles que le Projet Métamorphose à Suresnes. Ce bel ensemble résidentiel est bordé d’un espace vert planté et comprenant notamment une crèche, un commerce et des parkings en sous-sol. 5 908 m2 d’espaces végétalisés dont 3 778 m2 au sol et 2 130 m2 en toiture végétalisée verront le jour sur cette opération.

On peut également citer le projet Ecloz à Nantes ou l’opération Nuances à Toulouse. Cette dernière prend place avenue Eisenhower à Toulouse, sur l’ancien site de NXP. Ce projet permet de redonner vie à un site pollué : l'ancienne déchèterie devient un quartier innovant, accordant une place de choix à la nature et favorisant une conception axée sur l’intensité d’usage. Cette démarche vise à maximiser l’utilisation des bâtiments en mettant un terme à leur mono-fonctionnalité.

Le programme immobilier neuf Le Clos du Haras, à La Roche-sur-Yon, est aussi emblématique de notre démarche de recyclage urbain. VINCI Immobilier construit sur un ancien terrain industriel d’Engie la résidence Le Clos du Haras. Le site a accueilli par le passé des installations liées à la production de gaz à partir de la distillation de houille. L’étude du terrain a montré que la pollution des sols était diffuse et concentrée en différents polluants. VINCI Immobilier fait dépolluer les sols et introduit une micro-forêt en cœur d’îlot comprenant plus d’une centaine d’arbres plantés d’essences variées.

Le recyclage urbain constitue l’avenir de nos villes et de nos projets immobiliers.

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