Tout savoir sur les frais de notaire

Lors d’un achat immobilier, il ne suffit pas de se concentrer sur le prix du logement : les frais de notaire représentent une élément important dans le calcul global de votre budget. Souvent appelés frais d’acquisition, ils regroupent un ensemble de taxes, d’émoluments et de dépenses administratives versées au notaire. Ces frais varient selon le type de bien, ancien ou neuf, et peuvent influencer votre capacité de financement. Découvrez des explications, calculs et conseils pour mieux anticiper votre projet immobilier.

Que comprennent les frais de notaire ?

Contrairement à ce que leur nom laisse penser, les frais de notaire ne sont pas intégralement perçus par le notaire. En réalité, ils se composent de plusieurs éléments :

• Les droits de mutation (ou taxe de publicité foncière), reversés à l’État et aux collectivités territoriales
• La contribution de sécurité immobilière, versée au Trésor public
• Les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération réglementée par la loi
• Les débours, correspondant aux frais administratifs (extraits cadastraux, documents d’urbanisme…)
• Les éventuels frais liés à une garantie hypothécaire.

Bon à savoir : dans le neuf, la part de taxes est allégée car l’acquéreur paie déjà de la TVA sur le prix du bien. Cela explique pourquoi les frais de notaire dans le neuf oscillent entre 2 % et 3 % du prix d’achat, contre 7 % à 8 % dans l’ancien.

Comment se calcule le montant des frais d’acquisition dans le neuf ?

Plusieurs étapes permettent de calculer les frais de notaire dans le neuf.

1. Déterminer la base de calcul

Le notaire calcule les frais à partir du prix hors taxes du logement neuf, auquel s’ajoute la TVA à 20 % déjà intégrée au prix affiché par le promoteur.

2. Appliquer les droits de mutation

Dans le neuf, les droits de mutation sont très réduits : seulement 0,715 % du prix du bien (contre environ 5,80 % dans l’ancien). C’est la principale raison du coût allégé dans le neuf.

3. Ajouter les émoluments du notaire

Ils sont proportionnels au prix de vente et strictement encadrés par décret. Depuis la loi Macron, les notaires peuvent accorder une remise maximale de 20 % sur leurs honoraires pour les transactions supérieures à 150 000 €.

4. Intégrer les débours et la contribution de sécurité immobilière

Ces frais représentent en moyenne 800 à 1 000 €.

Exemple

Pour un logement neuf acheté 350 000 € à Paris au sein d’un immeuble de 50 lots, les frais de notaire s’élèvent à environ :

6 500 € (soit moins de 2 %) pour un achat au comptant

8 200 € (soit moins de 2,50 %) pour un achat à crédit avec garantie hypothécaire.

À titre de comparaison, l’acquisition du même type de logement dans l’ancien engendrerait des frais de notaire d’environ 27 800 € (soit 8 %) au comptant, et 29 500 € (soit 8,50 %) pour un achat à crédit avec garantie hypothécaire.

Frais de notaire dans le neuf ou l’ancien : quelles différences ?

La différence principale réside dans la nature des taxes perçues :

• Dans l’ancien, les droits de mutation sont prélevés sur le prix du bien et représentent la majeure partie des frais
• Dans le neuf, ces droits sont remplacés par la TVA, déjà incluse dans le prix de vente, ce qui réduit d’autant les taxes additionnelles.

Un logement est considéré comme neuf s’il a été achevé depuis moins de 5 ans et n’a jamais été habité. Au-delà, il bascule dans le régime de l’ancien, entraînant une hausse automatique des frais.

Quel impact sur votre budget global d’achat ?

Les frais de notaire à payer doivent être intégrés dès le montage de votre plan de financement. Ils influencent directement votre apport personnel et la somme empruntable.

Par exemple, sur un projet à 350 000 €, prévoir environ 7 500 € de frais dans le neuf contre près de 28 000 € dans l’ancien peut faire la différence entre deux biens ou deux durées d’emprunt.

Certains établissements bancaires permettent d’inclure ces frais dans le prêt, mais cela augmente le coût total du crédit.

Quelle hausse des frais de notaire en 2025 ?

Depuis la loi de finances pour 2025, les départements sont autorisés à relever le plafond de la taxe départementale composant les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % pour une durée limitée (jusqu’au 30 avril 2028). Plusieurs collectivités ont déjà délibéré en ce sens, ce qui augmente mécaniquement les frais d’acquisition dans l’ancien dans les territoires concernés.

En revanche, l’immobilier neuf n’est pas visé par cette hausse : les ventes neuves soumises à TVA demeurent assorties d’une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, régime inchangé par la réforme. Cet écart renforce donc encore l’avantage du neuf en 2025.

Pour connaître les conditions précises de votre acquisition, consultez le rôle du notaire lors de la signature et les obligations financières de chaque partie.

Pourquoi avoir votre propre notaire ?

Lors d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), un seul notaire peut suffire, mais il est possible - et souvent conseillé - de faire appel à votre propre notaire. Cela ne double pas les frais : les deux notaires se partagent les émoluments selon un barème réglementé. Cette solution renforce la sécurité juridique de votre transaction et vous garantit un accompagnement personnalisé.

Immobilier neuf : l’avantage des frais de notaire réduits

Acheter un bien neuf offre la possibilité de faire des économies et permet de bénéficier de sérieuses garanties afin d’optimiser son investissement. En plus d’une garantie de qualité de construction à la livraison du logement, l’acquisition d’un bien immobilier neuf permet également de bénéficier de frais de notaire nettement moins élevés. Cette réduction permet ainsi de réaliser d’importantes économies, que l’investissement soit à vocation locative ou résidentielle.