Qu'est-ce qu'un CFE en LMNP ?

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont assujettis à la contribution foncière des entreprises (CFE). Mais la CFE en LMNP suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs. Faut-il vraiment payer une taxe "des entreprises" lorsqu’on est loueur non professionnel ? Comment est-elle calculée ? Existe-t-il des exonérations ? À quel moment la régler ?

Qu’est-ce que la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toutes les personnes physiques ou morales exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle constitue, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET).

Son montant dépend notamment de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle, ainsi que d’un taux fixé par la commune d’implantation. La CFE est donc un impôt local variable selon la situation géographique et les caractéristiques de l’entreprise. Elle concerne également les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), y compris ceux ne possédant qu’un seul bien en location meublée.

Pourquoi la CFE concerne-t-elle le LMNP ?

La location meublée, même exercée à titre non professionnel, est considérée fiscalement comme une activité commerciale relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d’autres termes, dès lors que vous louez un logement meublé de façon habituelle et que vous avez déclaré votre activité auprès du guichet unique de l’INPI en remplissant le formulaire P0i, un numéro SIRET vous est attribué.

L’administration fiscale assimile cette activité à une activité économique. C’est cette qualification juridique qui rend le loueur en meublé non professionnel potentiellement redevable de la CFE.

La CFE remplace-t-elle la taxe d’habitation ou la taxe foncière ?

Non. La CFE est distincte de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Elle repose sur la valeur locative cadastrale du bien, comme la taxe foncière, mais elle répond à une logique différente : elle vise l’activité exercée, non la simple propriété.

Qui paye la CFE en LMNP ?

Exercer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’exonère pas, par principe, du paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Le régime fiscal choisi - Micro BIC ou Régime Réel - n’a aucune incidence sur cette obligation : à partir du moment où vous tirez des revenus locatifs issus d’une location meublée, vous êtes considéré comme redevable de cette taxe locale.

Autre point important : chaque bien loué meublé fait l’objet d’une déclaration distincte. Cela signifie que si vous disposez de plusieurs logements mis en location dans différentes communes, un numéro SIRET sera généré pour chacun, avec pour conséquence directe l’émission d’une CFE individuelle par logement. Ainsi, multiplier les biens implique aussi de multiplier les cotisations à régler.

Tableau récapitulatif : CFE due ou non ?

Dois-je payer la CFE si je relève du dispositif LMNP ?

Oui, en principe, dès lors que :

• Vous avez déclaré votre activité.
• Vous disposez d’un numéro SIRET.
• Vous percevez plus de 5 000 € de recettes annuelles.

En dessous de ce seuil de 5 000 € de recettes, une exonération automatique s’applique. Il ne s’agit donc pas d’un choix fiscal en matière d'immobilier locatif, la CFE concerne les deux régimes micro ou réel.

Pourquoi un loueur non professionnel paie-t-il une taxe des entreprises ?

La confusion vient du terme "entreprises". Or, en fiscalité française, une entreprise désigne toute activité économique exercée de façon habituelle. La location meublée constitue une activité commerciale, même sans inscription au registre du commerce et sans statut de société. C’est cette qualification qui déclenche l’assujettissement à la CFE.

Quelles activités immobilières sont concernées par la CFE ?

Sont concernées :

• La location meublée longue durée.
• La location saisonnière répétée.
• L’activité de para-hôtellerie.
• Les locations meublées en résidence de services (étudiante, senior, de tourisme ou d'affaires).

En revanche, la location nue d'un logement à titre d'habitation relève des revenus fonciers et n’entre pas dans le champ d’application de la CFE.

Comment ne pas payer la CFE en LMNP ?

Vos recettes de location sont inférieures à 5 000 € par an ? Vous êtes alors exonéré de cotisation minimum. Il existe par ailleurs un certain nombre d’autres exonérations permanentes ou temporaires. Ces exonérations sont listées aux articles 1449 à 1466F du Code général des impôts (CGI). Parmi elles, on peut citer la location occasionnelle – c’est-à-dire une location d’une partie de votre habitation personnelle, principale ou secondaire, qui n’est pas appelée à se renouveler – et la location ou la sous-location d'une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale.

Tableau comparatif : conditions d’exonération

La première année est-elle exonérée ?

Oui. L’année de création de l’activité LMNP est exonérée de CFE. Attention toutefois : l’exonération ne vaut que pour l’année civile de début d’activité.

Dans quels cas la CFE est déductible des revenus locatifs ?

La règle est simple :

• Régime réel : CFE déductible intégralement.
• Micro BIC : non déductible.

Si vous êtes au régime réel, la CFE s’inscrit dans les charges d’exploitation au même titre que :

• La taxe foncière
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion
• Les amortissements

La déduction intervient l’année de paiement effectif de la taxe.

Pour aller plus loin, consultez notre article "Tout savoir sur la déclaration d'impôt en location meublée".

Comment est calculée la CFE en LMNP ?

La CFE est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux ou de terrains.

Le calcul repose sur trois éléments :

• La valeur locative cadastrale du bien
• Le taux voté par la commune ou l’intercommunalité
• La cotisation minimum fixée par la collectivité

Pour connaître la valeur locative cadastrale de votre investissement locatif, il vous suffit de consulter notre article consacré à la valeur locative cadastrale d’une commune. Chaque commune fixe son propre taux. Il peut varier fortement d’un territoire à l’autre.

Le taux d’imposition, quant à lui, est défini par délibération du conseil municipal ou par l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI) dont relève la commune. Vous pouvez interroger votre centre de formation des entreprises pour connaître le taux d’imposition pratiqué dans la commune de votre bien LMNP.

Qu'est-ce que le barème de la CFE ?

L’existence du barème de CFE est liée à une particularité de la CFE : lorsque la valeur locative du bien est faible, une cotisation forfaitaire minimum est calculée, en prenant en compte le chiffre d’affaires N-2 de l’entreprise.

Voici le barème 2026 de la CFE :

La notion de cotisation minimum de CFE

Même si la valeur locative est faible, la commune peut appliquer une cotisation minimum en fonction du chiffre d’affaires. Cette cotisation plancher varie généralement entre 200 € et 700 €, mais peut dépasser 1 000 € dans certaines grandes villes.

Exemple chiffré de calcul de la CFE

Prenons un appartement meublé :

• Valeur locative cadastrale : 1 500 €
• Taux communal : 30 %
• Cotisation minimum de la commune : 500 €

Calcul de la CFE : 1 500 € x 30 % = 450 €.

La cotisation minimum de la commune étant supérieure, le montant de la CFE sera de 500 €.

Comment connaître le montant de la CFE à régler ?

Le montant est consultable :

• Sur votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
• Dans l’avis de CFE mis en ligne chaque année à l’automne.

Aucun avis papier n’est envoyé.

Comment payer sa cotisation foncière des entreprises ?

La CFE suppose plusieurs démarches administratives dès le démarrage de l’activité.

Obtenir un numéro SIRET

Lors du lancement de votre activité LMNP, vous devez déclarer votre activité auprès du guichet unique de l'INPI. Cette déclaration entraîne l’attribution d’un numéro SIRET.

Remplir le formulaire 1447-C-SD

La première année, vous devez compléter le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre.

Ce document permet à l’administration de déterminer :

• La surface exploitée
• L’adresse du bien
• La nature de l’activité

L’absence de déclaration peut entraîner une taxation d’office.

Quand doit-on payer la CFE en LMNP ?

La CFE est due chaque année si l’activité est exercée au 1er janvier. Le paiement s’effectue exclusivement par voie dématérialisée, par prélèvement automatique ou télérèglement. La date limite est fixée au 15 décembre de chaque année.

Dois-je payer la CFE si je ne loue pas toute l’année ?

Oui, dès lors que l’activité existe au 1er janvier. La CFE n’est pas proratisée en fonction de la durée réelle de location.

Que se passe-t-il si je possède plusieurs biens ?

En principe, la CFE est due par commune d’implantation et non par bien individuellement. Si vous possédez plusieurs logements dans la même commune, une seule CFE s’applique. En revanche, si vos biens sont situés dans différentes communes, vous pouvez être redevable d'une CFE dans chacune d’entre elles.

La CFE est-elle due en présence d'un logement vacant ?

La vacance ne supprime pas automatiquement la CFE. Tant que l’activité LMNP n’est pas formellement cessée auprès de l’administration, la cotisation reste due. En cas d’arrêt définitif, une déclaration de cessation doit être effectuée.

CFE : faut-il actualiser sa situation lorsqu'on est loueur LMNP ?

Oui, tout changement doit être signalé en remplissant le formulaire 1447-M-SD :

• Cessation d’activité
• Changement d’adresse
• Modification de surface exploitée
• Transformation en location nue

Une absence de mise à jour peut entraîner des rappels d’impôt ou des pénalités.

Ne laissez pas la CFE freiner votre projet d'investissement immobilier. Contactez dès maintenant un conseiller VINCI Immobilier pour optimiser votre fiscalité et vous accompagner dans votre projet.