Qu'est-ce qu'un CFE en LMNP ?

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont assujettis à la contribution foncière des entreprises (CFE). Quelle est la définition de la CFE ? Comment remplir ses obligations en matière de CFE lorsqu’on est investisseur LMNP ? Décryptage.

Qu’est-ce que la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toutes les personnes physiques ou morales exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle constitue, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET). Son montant dépend notamment de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle, ainsi que d’un taux fixé par la commune d’implantation. La CFE est donc un impôt local variable selon la situation géographique et les caractéristiques de l’entreprise. Elle concerne également les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), y compris ceux ne possédant qu’un seul bien en location meublée.

Comment est calculée la CFE LMNP ?

La CFE est fondée uniquement sur les biens soumis à la taxe foncière. Cette taxe est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux ou de terrains. Elle suit des règles similaires à celles de la taxe professionnelle. La CFE en LMNP est calculée en multipliant la valeur locative cadastrale au taux d’imposition de la commune :

• Pour connaître la valeur locative cadastrale de votre investissement locatif, il vous suffit de consulter notre article consacré à la valeur locative cadastrale d’une commune ;
• Le taux d’imposition, quant à lui, est défini par délibération du conseil municipal ou par l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI) dont relève la commune. Vous pouvez interroger votre centre de formation des entreprises pour connaître le taux d’imposition pratiqué dans la commune de votre bien LMNP.

Vous avez peut-être entendu parler du barème de la CFE. L’existence de ce barème est liée à une particularité de la CFE : lorsque la valeur locative du bien est faible, une cotisation forfaitaire minimum est calculée, en prenant en compte le chiffre d’affaires N-2 de l’entreprise.

Voici le barème 2025 de la CFE :

Qui paye la CFE LMNP ?

Exercer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’exonère pas, par principe, du paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). En effet, la location meublée, bien qu’effectuée à titre non professionnel, est assimilée sur le plan fiscal à une activité commerciale. Dès l’instant où vous procédez à la déclaration de votre activité auprès du guichet unique de l’INPI, un numéro SIRET vous est attribué. Ce simple acte administratif suffit à entraîner votre imposition à la CFE dès lors que vos recettes locatives sont supérieures à 5 000 €.

Le régime fiscal choisi — Micro-BIC ou Régime Réel — n’a aucune incidence sur cette obligation : à partir du moment où vous tirez des revenus locatifs issus d’une location meublée, vous êtes considéré comme redevable de cette taxe locale.

Autre point important : chaque bien loué meublé fait l’objet d’une déclaration distincte. Cela signifie que si vous disposez de plusieurs logements mis en location, un numéro SIRET sera généré pour chacun, avec pour conséquence directe l’émission d’une CFE individuelle par logement. Ainsi, multiplier les biens implique aussi de multiplier les cotisations à régler.

Comment ne pas payer la CFE LMNP ?

Vos recettes de location sont inférieures à 5 000 € par an ? Vous êtes alors exonéré de cotisation minimum (calculée selon le barème présenté ci-dessus).

Il existe par ailleurs un certain nombre d’autres exonérations permanentes ou temporaires. Ces exonérations sont listées aux articles 1449 à 1466F du code général des impôts (CGI). Parmi elles, on peut citer la location occasionnelle – c’est-à-dire une location d’une partie de votre habitation personnelle, principale ou secondaire, qui n’est pas appelée à se renouveler – et la location ou sous-location d'une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale.

Par ailleurs, si vous louez votre bien LMNP à un exploitant de résidence services, vous n’êtes pas assujetti à la CFE, car l’exploitant est lui-même tenu de payer cette taxe. Vous êtes donc exonéré de CFE lorsque vous investissez en résidence services. Vous devez, en revanche, vous acquitter de la taxe foncière. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), prélevée en même temps que la taxe foncière, vous sera remboursée par l’exploitant, sur présentation de l’avis d’imposition.

Comment connaître le montant de la CFE à régler ?

Pour pouvoir exercer votre activité de LMNP, vous allez devoir vous immatriculer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le logement. Vous allez ensuite recevoir un numéro de SIRET. Ce n’est qu’après votre déclaration d’activité LMNP que vous recevrez un document appelé le questionnaire 751-sd. Vous devez le renvoyer complété dans les 15 jours qui suivent sa réception pour que la CFE puisse être calculée.

À quel moment payer la CFE en LMNP ?

Pour régler votre CFE, vous devrez ensuite créer un compte professionnel sur le site Impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN, puis payer votre CFE avant le 15 décembre de l’année en cours. Pensez à cocher la case « Payable à l’échéance » afin de ne pas avoir à renouveler cette démarche chaque année.

Bon à savoir, les investisseurs en LMNP sont exonérés de la CFE la première année d’activité, sauf si l’activité meublée démarre un 1er janvier.

CFE : faut-il actualiser sa situation lorsqu’on est loueur LMNP ?

Si vous êtes assujetti à la CFE, vous n’êtes pas tenu de déclarer chaque année votre base d’imposition à cette cotisation. Cependant, vous devez déposer une déclaration 1447-M avant le 2e jour ouvré suivant la survenance de l’événement si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :

• Vous sollicitez une exonération de CFE particulière (aménagement du territoire, entreprise de spectacle vivant ou cinématographique, JEU/JEI, Label LIR ou pôle de compétitivité…) ;
• Vous souhaitez signaler un changement de consistance ou de modification de la surface du ou des biens soumis à la CFE ;
• Vous avez prévu d’augmenter ou de diminuer la surface des locaux soumis à la CFE ;
• Vous souhaitez porter à la connaissance de l’administration fiscale une variation du nombre de salariés (crédit d'impôt, réduction artisan…) ou bien d’un élément d’imposition (puissance ou nombre d’installations) ;
• Vous dépassez le seuil de 100 000 € (uniquement dans le cadre de la location nue) ;
• Vous souhaitez informer l’administration fiscale de la cessation ou fermeture d’une installation ou d’un établissement.

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