Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?

La rédaction d’un bail d’habitation obéit à un certain formalisme. Le contrat de location peut notamment comporter certaines clauses telles que la clause résolutoire. De quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que la clause de résiliation de plein droit ?

La clause de résiliation de plein droit permet au propriétaire de résilier le bail, de façon automatique, si le locataire ne respecte pas ses obligations. C’est en raison de ce caractère « automatique » qu’on parle de résolution de plein droit. Il est possible d’opter pour une clause standard ou bien une rédaction plus personnalisée. Dans ce dernier cas, il est recommandé de faire appel à un avocat pour se faire aider.

Cette clause résolutoire peut être insérée aussi bien dans un bail d’habitation classique que dans un bail d’habitation meublé.

Quand demander la résiliation de plein droit ?

Il existe 4 situations dans lesquelles la clause résolutoire peut être invoquée :

• Lorsque le dépôt de garantie n’est pas versé par le locataire lors de la signature du contrat de location. Pour rappel, le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir les éventuels impayés de loyers ou de charges. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire et son fonctionnement est encadré par les textes (montant, conservation…).
• Lorsque le locataire refuse de souscrire une assurance habitation pour se couvrir (le propriétaire peut aussi décider de souscrire une assurance au nom du locataire et en répercuter le coût dans le loyer)
• Lorsque le locataire refuse de payer le loyer et/ou les charges locatives. Bien entendu, l’obligation de payer porte uniquement sur les charges dites récupérables. Le propriétaire ne peut en aucun cas déclencher la clause résolutoire si les sommes en jeu correspondent à des charges qui lui incombent, telles que des travaux de copropriété ou la quote-part correspondant aux honoraires du syndic.
• Lorsque l’utilisation du logement par le locataire entraîne des nuisances. Les faits peuvent consister en des nuisances sonores ou olfactives, l’encombrement des parties communes ou leur dégradation. Les troubles engendrés peuvent aussi résulter d’un non-respect du règlement de copropriété. Dans tous les cas, les nuisances doivent être avérées et constatées par un tribunal.

Pour en savoir plus sur ces différents motifs, vous pouvez vous reporter à loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Comment mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit ?

Pour faire appliquer la clause résolutoire d'un bail, le propriétaire doit suivre 3 étapes :

• Étape 1 : la mise en demeure du locataire. Par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire informe le locataire qu’il a manqué à ses obligations. Ce courrier doit notamment rappeler le motif invoqué parmi les 4 possibilités évoquées précédemment (non-versement du dépôt de garantie, troubles du voisinage…) ainsi que le montant des sommes qui restent à payer.
• Étape 2 : la délivrance du commandement de payer. Un commandement à payer est un acte officiel. Il est signé et délivré par un huissier de justice au locataire mauvais payeur. La forme du commandement varie en fonction du motif invoqué dans le cadre de la clause résolutoire.
• Étape 3 : le respect du délai du commandement de payer. Les droits du locataire ne sont pas les mêmes selon la situation rencontrée. Il dispose par exemple d’un délai de 1 mois pour verser le dépôt de garantie au propriétaire ou souscrire une assurance habitation. Ce délai est porté à 2 mois s’il s’agit de payer les dettes locatives ou mettre un terme aux nuisances dont il se rend responsable.

Quel délai pour la clause résolutoire d’un bail ?

Toutefois, la mise en application de la clause de résolution de plein droit peut être plus longue que les délais annoncés précédemment. Il existe une procédure stricte, qui vise à préserver les droits du locataire et ses possibilités de recours. Le délai d’effectivité de la clause résolutoire peut ainsi être allongé par le juge. Ce dernier peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour lui permettre de remplir ses obligations. Ce délai peut être très variable, entre 3 mois ou 3 ans au maximum.

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