Calculer un nouveau loyer avec l’IRL

Vous avez mis en location un appartement neuf ? Découvrez comment réviser le loyer annuellement grâce à l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice immobilier définit le plafond de l’augmentation annuelle de loyer que le propriétaire peut exiger auprès de son locataire.

Qu’est-ce que l’IRL ?

Deux textes de référence déterminent la composition et les conditions d’application de l’IRL. Cet indice immobilier a ainsi été créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005, puis modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat.

On dit que l’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation. Cette évolution est mesurée hors tabac et hors loyers. De plus, l’IRL obéit à des règles de calcul et de présentation spécifiques. Le niveau et l’évolution de l’IRL sont arrondis à deux décimales.

Comment connaître le dernier indice IRL ?

Il est très facile d’accéder à cette information, qui est publique et mise à disposition gratuitement. L’IRL est ainsi publié, chaque trimestre, par l’Insee sur son site internet. Vous pouvez retrouver le montant de l’IRL sur le site officiel insee.fr.

Sur cette page web sont publiés les indices IRL de chaque trimestre. Mais alors, quel est le montant de l’IRL à prendre en compte ? La date de l’IRL à prendre en compte est :

• Soit la date indiquée dans le bail. Il s’agit alors de la date convenue entre le bailleur et le locataire ou terme annuel du bail ; 
  
   
• Soit la date du dernier IRL publié par l’Insee lors de la signature du bail (lorsque le bail ne mentionne aucune date de référence). 
  
   

Voici le récapitulatif de l’IRL de ces dernières années (base 100 4^e trimestre 1998) :

Comment actualiser un loyer avec l’IRL ?

Le propriétaire bailleur peut réviser le montant du loyer en utilisant l’IRL chaque année. Cette réévaluation du loyer peut se faire à la date mentionnée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.

Bon à savoir, une attention particulière doit être apportée à la rédaction du bail, qui doit comprendre une clause de révision. En l’absence d’une telle clause, le loyer reste en effet identique pendant toute la durée du bail. La clause de révision s’appuie sur le dernier IRL connu à la date de signature du bail (ou à la date d’entrée en application).

Le calcul d’un nouveau loyer avec l’IRL se fait en appliquant la formule suivante :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Un simulateur gratuit est accessible sur le site internet de l’Institut national de la consommation (INC).

Quelles sont les modalités d’application de l’IRL ?

Quand s’applique la révision de loyer à partir de l’IRL ? La révision annuelle du loyer s’applique seulement à partir de la date de la demande. Elle ne peut donc pas s’appliquer de manière rétroactive.

Que faire en cas de litige lié aux modalités d’évolution du loyer ? En cas de conflit dans le cadre d’un contrat de location, il est préférable de tenter un règlement à l’amiable. Une conciliation auprès d’un tiers – tel qu’un conciliateur de justice – peut aussi être envisagée. En dernier recours, il est possible de saisir le juge.

Quels sont les autres indices de révision des loyers ?

Au-delà de l’IRL, il existe d’autres indices immobiliers. Si l’indice du coût de la construction (ICC) est de moins en moins utilisé, il existe d’autres indices tels que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les loyers commerciaux.

De plus, certaines catégories de logements obéissent à des règles particulières en matière de réévaluation du loyer. C’est notamment le cas des logements soumis à la loi de 1948. Les logements concernés sont ceux construits avant le 1^er septembre 1948 et situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants (ou limitrophes). Pour ces logements, l’augmentation du loyer est plafonnée. Le propriétaire doit respecter des plafonds réglementaires qui sont fixés chaque année.

Outre les modalités de révision des loyers dans le cadre de l’IRL, il convient pour l’investisseur de tenir compte des plafonds de loyers applicables pour telle ou telle loi de défiscalisation immobilière. Afin de bénéficier d’avantages fiscaux, le propriétaire doit parfois respecter certaines conditions. Il est recommandé de bien se renseigner sur ces dernières. Découvrez, par exemple, comment calculer le plafond de loyer en loi Pinel.