Comment simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ?

Prorogé jusqu’à fin 2027, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif qui permet de compléter un prêt principal dans des conditions attractives. Ce prêt aidé par l’État est accordé sous certaines conditions. Cet ensemble de règles détermine notamment le montant que vous allez pouvoir emprunter grâce au PTZ. Comment emprunter à taux zéro grâce au PTZ ? Comment simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ? On vous dit tout.

Comment emprunter à taux zéro ?

Pour emprunter à taux zéro, il suffit de remplir les conditions inhérentes au PTZ, à savoir :

• Être un particulier ;
• Être primo-accédant ;
• Faire du logement sa résidence principale ;
• Faire l’acquisition d’un bien répondant aux critères d’éligibilité ;
• Ne pas dépasser un certain plafond de ressources.

Quel est le montant maximum du PTZ ?

Afin de prétendre au PTZ, il convient de ne pas dépasser un certain plafond de ressources. Voici ceux pour 2025 : 

Le montant maximum que vous pouvez emprunter grâce au PTZ correspond à une fraction du coût total de l’achat dans la limite d’un plafond. Voici le plafond de l’opération retenu pour fixer le montant du PTZ en 2025 :

Plus précisément, le montant du PTZ est égal à une partie du coût total de l’achat, auquel s’applique une quotité. Celle-ci est définie selon des tranches de ressources, elles-mêmes calculées en fonction du montant des revenus des occupants du logement divisé par un coefficient familial :

Voici les quotités applicables selon les tranches :

*Quotité différente et moins élevée pour les maisons individuelles neuves.

Depuis le 1er janvier 2024, le pourcentage du projet finançable par le PTZ a augmenté de 40 à 50 % pour les ménages aux revenus les plus modestes.

Calcul d'emprunt avec un PTZ : exemples concrets

Pour mieux comprendre comment calculer le montant d'un emprunt avec un PTZ, voici deux cas pratiques.

Julie, célibataire avec 20 000 € de revenus et 15 000 € d'apport, achète un appartement neuf de 130 000 € à Marseille

• Marseille se situe en zone A ;
• Julie vivant seule, son coefficient familial est de 1 ;
• Cela correspond à une tranche de revenus de 20 000 € (20 000 € x 1), soit la tranche 1 (≤ 25 000 €). Elle bénéficie donc d’une quotité de 50 %, le montant du PTZ sera de 65 000 € (130 000 € x 0,50).
• La part restant à financer est de 65 000 € (130 000 € - 65 000 € de PTZ), moins l'apport de 15 000 €, soit 50 000 €. Julie décide d'emprunter sur 15 ans, à un taux de 3,40 % + 0,30 % d'assurance, représentant une mensualité de 367 €.

Paul, Stéphanie et leurs trois enfants veulent acheter une maison neuve de 340 000 € à Grenoble, avec un revenu de 68 000 € et 40 000 € d'apport

• Grenoble se situe en zone B1 ;
• Leur coefficient familial est de 2,4 ;
• Cela correspond à une tranche de revenus de 28 333 € (68 000 € x 2,4), soit la tranche 3 (≤30 000 €). Ils bénéficient donc d’une quotité de 20 %, le montant du PTZ sera de 64 800 € (plafond de la zone B1 de 324 000 € x 0,20).
• La part restant à financer est de 275 200 € (340 000 € - 64 800 € de PTZ), moins l'apport de 40 000 €, soit 235 200 €. Le couple décide d'emprunter sur 25 ans, à un taux de 3,60 % + 0,40 % d'assurance, représentant une mensualité de 1 269 €.

Comment simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ?

L’attribution du PTZ n’est pas automatique. Concrètement, la banque va vérifier votre capacité d’emprunt (capacité d’endettement). La capacité d’emprunt d’un ménage correspond au montant que ce dernier peut obtenir auprès d’un établissement prêteur pour financer son achat immobilier. Avec l’apport personnel et les éventuels prêts complémentaires, la capacité d’emprunt constitue, bien souvent, la principale composante d’un plan de financement immobilier.

Quelle capacité d’emprunt avec un PTZ ?

La capacité d’emprunt repose sur deux piliers :

• D’une part, le taux d’endettement du ménage emprunteur. Le taux d’endettement correspond au total des charges d’emprunt du ménage rapporté à ses ressources nettes. La formule de calcul du taux d’endettement est donc la suivante : charges d’emprunt x 100 / revenus nets de chacun des emprunteurs. Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), concernant les critères d’endettement des ménages, sont devenues contraignantes. Ainsi, le taux d’endettement maximum ne peut dépasser 35 %, assurance emprunteur incluse ;
• D’autre part, le reste à vivre. Cette notion est à apprécier au regard des ressources et des habitudes de vie des emprunteurs. Elle désigne le minimum légal nécessaire pour faire face aux dépenses courantes telles que le logement, l’alimentation, l’habillement, les transports ou encore les loisirs.

À noter que les recommandations du HCSF portent également sur d’autres éléments :

• La durée d’emprunt est limitée et ne peut excéder 25 ans (27 ans dans certains cas) ;
• Les banques ont la possibilité de déroger aux règles du HCSF relatives au taux d’endettement et à la durée d’emprunt dans la limite de 20 % des dossiers soumis chaque trimestre. Il s’agit donc d’une marge de tolérance qui permet à certains dossiers d’aller au-delà des critères HCSF, par exemple si le ménage dispose d’un reste à vivre élevé.

Vous êtes libre d’adresser votre demande de financement PTZ à la banque de votre choix, dès lors que celle-ci a signé une convention avec l’État. Votre conseiller bancaire vous aidera alors à simuler votre capacité d’emprunt avec le PTZ en évaluant votre situation personnelle. Vous pouvez également utiliser un simulateur de capacité d’emprunt.

Quels critères pour bien simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ?

Une simulation de capacité d’emprunt avec PTZ doit se faire à partir des éléments suivants :

• Les ressources de l’emprunteur. Le montant total des ressources correspond au revenu fiscal de référence de l’année N-2 ;
• La durée du remboursement. Le PTZ peut être remboursé sur une durée de 10 à 25 ans selon la tranche de revenus. Cette durée comprend une période de différé pendant laquelle le ménage emprunteur ne rembourse aucune mensualité sur son PTZ. Cette période peut durer 2, 8 ou 10 ans. Il existe donc une latitude pour faire varier la durée de remboursement du PTZ en fonction du profil d’emprunteur ;
• La localisation du bien immobilier. Le montant maximum du PTZ varie en fonction de la zone géographique. Le montant de l’emprunt a mécaniquement un impact sur la mensualité et le taux d’endettement du ménage : il fait donc naturellement partie des éléments à prendre en compte lors d’une simulation PTZ.

En résumé, vous avez besoin de réunir au préalable les informations suivantes pour réaliser votre simulation de capacité d’emprunt PTZ :

• Le coût du projet ;
• Le montant de votre apport personnel ;
• Le nombre de personnes destinées à occuper le bien ;
• Votre revenu fiscal de référence de l’année (en 2025, avis d’imposition de 2023) ;
• La zone d’implantation du projet.

Quels autres prêts peuvent venir compléter votre financement ?

Le montant que vous pouvez obtenir avec le PTZ n’est pas suffisant ? Vous pouvez le compléter par d’autres prêts :

• Le prêt accession sociale (PAS). Ce prêt immobilier est accessible aux ménages modestes qui souhaitent acquérir ou faire construire leur résidence principale, ou y réaliser certains types de travaux (par exemple, des travaux d’adaptation du logement au handicap). Le PAS est accordé sous conditions de revenus. Son montant maximum dépend par ailleurs de la localisation du logement et du nombre de personnes qui vivent au sein du foyer ;
• Le prêt conventionné. Accordé sans conditions de ressources, le prêt conventionné permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné. Il s’adresse aux propriétaires qui souhaitent entreprendre des travaux dans leur résidence principale ou aux personnes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire) ;
• Le prêt épargne logement. Ce type de prêt est calculé en fonction des droits à prêt acquis au travers d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Il est destiné à financer l’achat ou la construction d’un logement, ou encore la réalisation de travaux dans un logement. Son taux d’intérêt dépend de la date d’ouverture du produit d’épargne et des versements effectués. Le prêt accession d’Action Logement. L’ex-1 % logement peut attribuer un prêt pour acheter sa résidence principale dans le neuf, la faire bâtir ou encore acquérir un logement ancien dans le parc social ;
• Le prêt accession d’Action Logement se caractérise par un taux réduit à 1 % (hors assurance emprunteur) et un plafond d’emprunt de 30 000 € ;
• Le prêt agrandissement d’Action Logement. Cet autre prêt d’Action Logement permet de financer un projet d’extension ou de surélévation de la maison. Le prêt agrandissement permet d’emprunter un montant de 20 000 € maximum à taux d’intérêt fixe de 0,5 %.

Pour poursuivre votre réflexion, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur PTZ entièrement gratuit et accessible en ligne.