Quel est le montant des frais de gestion locative ?

Vous avez acheté un bien neuf pour le louer ? Vous pouvez soit gérer votre investissement locatif en direct, soit confier cette mission à un prestataire, qu’il s’agisse d’une agence immobilière, d’un administrateur de biens ou d’une entreprise spécialisée dans la gestion locative. Pourquoi faire le choix de déléguer la gestion locative ? Que comprend cette prestation et que coûte-t-elle vraiment ?

Pourquoi mettre son bien en gestion locative ?

Vous pouvez décider de mettre votre bien en gestion locative pour plusieurs raisons :

• Parce que vous voulez gagner du temps : avec la gestion locative, vous déléguez la gestion quotidienne de votre bien locatif et bénéficiez d’un reporting précis à échéances régulières ;
• Parce que vous ne maîtrisez pas tous les aspects formels liés à la gestion locative. Analyse des dossiers de location, formalités d’entrée et de sortie : vous pouvez avoir envie de sous-traiter ces tâches par manque de temps. Mais vous pouvez aussi ne pas être un fin connaisseur de ces démarches… et c’est parfaitement compréhensible. De nombreux investisseurs choisissent ainsi de déléguer la gestion locative pour être certains que la location se fasse dans les règles ;
• Parce que vous recherchez une gestion sereine et rigoureuse de votre patrimoine locatif. Les agences immobilières qui proposent cette prestation disposent généralement de documents types, d’une expertise juridique et d’une bonne capacité d’analyse des dossiers de location. Autant d’éléments qui contribuent à simplifier votre investissement locatif ;
• Parce que vous avez plusieurs biens locatifs et souhaitez que tous les biens soient gérés de manière identique. Des quittances de loyers sur le même modèle, des comptes rendus organisés de manière similaire : réunir la gestion de ses biens entre les mêmes mains peut permettre de rationaliser les choses.

Quelles sont les prestations comprises dans la gestion locative ?

Si chaque offre de gestion locative est différente, elle comprend généralement les services suivants :

• La recherche du locataire ;
• L’analyse des dossiers de location et les démarches administratives liées à la mise en location ;
• L’encaissement des loyers et les relances en cas d’impayés ;
• Le suivi et la gestion des réparations locatives et travaux de remise en état suite au départ d’un locataire ;
• Les relations avec le syndic de copropriété ;
• Les relations avec les assurances ;
• L’information du propriétaire au fil de l’eau.

Comment sont calculés les frais de gestion locative ?

Les frais de gestion locative correspondent à un pourcentage des encaissements. Les encaissements réalisés par l’intermédiaire de la gestion locative correspondent à la récupération des loyers et des charges locatives. Ils sont prélevés par le gestionnaire avant reversement des sommes dues au propriétaire.

Notez que les frais directement liés à la mise en location du bien, tels que les honoraires d’agence pour la recherche du locataire et la rédaction du bail, sont à la charge du bailleur. Ces frais ne font pas partie des charges récupérables auprès du locataire. En revanche, ils peuvent être déduits des revenus locatifs du propriétaire bailleur.

Quel est le montant moyen des frais de gestion locative ?

Selon une étude menée par la plateforme Homepilot auprès de 474 agences immobilières parisiennes représentant 8 réseaux, les frais de gestion locative s’élèvent, en moyenne, à 10,2 % des encaissements (loyers et charges) [1]. Ce coût global se décompose entre, d’une part, 7,5 % de frais de gestion locative au long cours et, d’autre part, 2,7 % de frais de mise en location.

Les auteurs de l’étude prennent pour hypothèse que le locataire change tous les 3 ans en moyenne. Ce changement de locataire n’est pas neutre financièrement pour le propriétaire bailleur. En effet, le coût des honoraires que facture l’agence immobilière ou tout autre intermédiaire peut être partagé entre le locataire et le propriétaire. Ces honoraires sont destinés à rémunérer la visite du logement, la création du dossier ou encore l’établissement du contrat de location.

Concrètement, pour un bien dont le loyer mensuel est de 1 000 €, les frais de gestion locative peuvent varier en fonction des services inclus et du taux appliqué par l’agence immobilière. En général, les honoraires de gestion locative représentent entre 6 % et 10 % des loyers annuels perçus. 

Prenons par exemple un taux de gestion locative de 7 %, qui est un taux médian couramment appliqué.

Frais de gestion locative annuels = 1 000 € × 12 mois × 7 %

Les frais de gestion locative annuels pour un bien dont le loyer est de 1 000 €, avec un taux de gestion de 7 %, s’élèveraient à 840 €. Cela signifie que chaque mois, le propriétaire devrait allouer une partie du loyer perçu, dans cet exemple 70 € (840 € divisés par 12 mois), pour couvrir les frais de gestion locative.

Quels sont les facteurs qui influent sur le niveau des frais de gestion locative ?

 Parmi les facteurs à prendre en compte, on peut citer :

• Le turn-over des locataires. Potentiellement, les frais de mise en location peuvent peser de manière accrue sur la rentabilité locative si le locataire vient à changer très souvent. D’où l’intérêt d’avoir un bien locatif attractif, bien équipé et en bon état. Ces arguments peuvent s’avérer décisifs pour retenir les locataires.
• La souscription d’une garantie loyers impayés. Selon l’étude réalisée par Homepilot, cette assurance coûte environ 2,5 % des encaissements. Elle offre une protection aux propriétaires contre les loyers impayés et les dégradations. S’il est possible de souscrire cette garantie via un contrat ad hoc, certaines agences immobilières l’intègrent également dans leur offre.
• Les tarifs pratiqués par l’agence pour la mise en location et la gestion locative. Ces tarifs dépendent à la fois de la politique tarifaire de l’agence et de la zone géographique dans laquelle elle se situe. Selon l’étude de Homepilot, les tarifs peuvent aller du simple au double (de 6,3 % à 13,1 % des encaissements) rien qu’à Paris. On observe également de fortes disparités entre les régions.
• Le type de prestataire choisi. Ces dernières années se sont multipliées les agences en ligne qui viennent concurrencer les agences traditionnelles. Avec un différentiel de coût parfois significatif. « Alors que les réseaux traditionnels facturent leur service de gestion locative environ 7 %, les plateformes se contentent de 3,9 à 4,9 % (respectivement chez Flatlooker et Homepilot), quand elles ne facturent pas un forfait fixe, intéressant pour les grandes surfaces, comme chez Imodirect (24,90 € par mois). Même modération pour la mise en location, état des lieux inclus : pour un studio de 20 mètres carrés loué 350 €, l’opération ne coûtera que 200 € chez Imodirect (soit 10 € par mètre carré), 259,50 € chez Flatlooker (75 % du loyer mensuel) et 300 € chez Homepilot (15 € par mètre carré) », indique ainsi le magazine Capital [2].
• Le niveau de prestations sélectionné. Certaines agences proposent des services additionnels tels que la visite 3D du logement à louer ou la présentation du dossier de location intégralement en ligne. De même, une approche personnalisée avec la mise à disposition d’un conseiller dédié peut se payer au prix fort. Tous ces services ont un coût qui peut venir renchérir le montant de la facture finale.

Quel type de gestion locative choisir ?

Le choix entre une gestion locative directe ou déléguée dépend de plusieurs éléments. La disponibilité, l’expertise en gestion immobilière et la distance géographique avec le bien sont des éléments dont vous devez tenir compte. 

La gestion directe offre un contrôle total de la location et permet de réduire les coûts. Elle exige une connaissance approfondie des lois et du temps pour gérer les urgences et les relations avec les locataires. En revanche, confier la gestion à une agence coûte plus cher mais libère du temps et assure une gestion professionnelle. Cela peut être idéal pour les propriétaires éloignés ou ceux qui souhaitent éviter les tâches administratives.

Pour réduire les frais de gestion, vous devrez analyser le mandat de gestion. Ce document doit lister tous les services et leurs prix.

Dernière option : la gestion locative en ligne offre aussi une alternative moins coûteuse. Ces plateformes proposent des services à des prix compétitifs, grâce à leur structure économique réduite. Elles offrent une gestion efficace à moindre coût.

Pour en savoir plus sur la préparation de votre investissement locatif, n’hésitez pas à consulter notre guide immobilier.

[1] https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/gestion-locative-combien-ca-coute-1130459

[2] https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-atouts-et-les-limites-de-la-gestion-a-distance-1377436