Loyer de référence au m² : calcul, logement et villes concernées

Créé par la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, l’encadrement des loyers a été mis en place à titre expérimental pour une durée de 5 ans. Ce dispositif consiste à donner un loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier.

Alors que plusieurs villes de France ont mis en place un encadrement des loyers, une nouvelle notion a fait son apparition dans le langage immobilier : le loyer de référence au m². Qu’entend-on par là ? Et comment cet indicateur est-il calculé ?
 

Qu’est-ce que le loyer de référence au m² ?

Dans les territoires concernés par l’encadrement des loyers, un arrêté préfectoral détermine 3 niveaux de loyers de référence :

• Un loyer de référence correspondant au loyer médian ;
   
• Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) ;
   
• Un loyer de référence minoré (inférieur de 30 %).

Il ne faut donc pas confondre le loyer de référence au m² avec les 2 autres repères que constituent le loyer de référence majoré, d’une part, et le loyer de référence minoré, d’autre part.

Comment est calculé le loyer de référence ?

Le loyer de référence au m² (ou loyer de référence médian) est calculé à partir des niveaux de loyers relevés par un observatoire local des loyers. Cet observatoire local est chargé de collecter les données relatives au prix des loyers sur son bassin de référence et de participer à la fixation du loyer de référence par le préfet. L’observatoire local n’est pas le même en fonction des territoires. En région parisienne – où l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur au 1^er juillet 2019 –, c’est par exemple l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) qui est chargé de cette mission. Pour pouvoir exercer son activité, l’Olap a reçu un agrément du ministère chargé du logement. Cet agrément l’autorise à calculer les loyers de référence dans les 400 communes de l’agglomération parisienne.

La base de référence de loyer est censée être représentative du parc locatif privé. Elle est donc constituée selon une méthodologie rigoureuse, qui s’appuie sur de nombreux éléments tels que les caractéristiques des logements (nombre de pièces…) et des immeubles (époque de construction…) ; la localisation ; les types de propriété et de gestion (investisseurs institutionnels ou particuliers, gestion directe ou déléguée).

Concrètement, le loyer de référence est fixé à partir de 4 critères :

• La zone géographique ;
   
• La date de construction du logement ;
   
• Le nombre de pièces ;
   
• Le type de location (vide ou meublée).

Dans quel cas est-il appliqué ?

Le loyer de référence est une notion utilisée dans le cadre de l’encadrement des loyers. Ce loyer médian sert de base de référence pour calculer, d’un côté, le loyer minoré (loyer de référence minoré de 30 %) et, de l’autre, le loyer majoré (loyer de référence majoré de 20 %). Le loyer minoré et le loyer majoré sont les 2 bornes entre lesquelles le loyer demandé (hors charges) par le propriétaire peut être compris. Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.

Bon à savoir, la mention du loyer maximal, ainsi que le loyer fixé par le bailleur, devra être précisée sur les annonces immobilières. Tous les professionnels sont concernés, dès lors qu’ils interviennent pour mettre en relation les parties désirant conclure une transaction immobilière. Cette nouvelle obligation d’affichage, qui concerne donc uniquement les agences immobilières, a été introduite par l’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Quelles sont les exceptions à connaître ?

Dans certains cas exceptionnels, le propriétaire peut facturer un complément de loyer, qui permet de dépasser la limite si le bien possède certaines caractéristiques de localisation ou de confort. Les règles à respecter pour pouvoir appliquer le complément de loyer varient en fonction des collectivités.

À Paris, par exemple, le contrat de location doit avoir été signé après le 1^er juillet 2019. De plus, le logement doit présenter des caractéristiques particulières (localisation, confort…), avec 3 conditions principales à respecter :

• Tout d’abord, ces caractéristiques doivent jouer un rôle déterminant lorsqu’on compare le logement concerné avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Il peut notamment s’agir d’une vue imprenable sur un monument historique ;
   
• Ensuite, ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence du logement concerné ;
   
• Enfin, ces caractéristiques ne doivent pas donner lieu à la récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.

Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base (hors charges). Pour s’appliquer, il faut donc que le loyer de base, tel qu’inscrit dans le bail, soit déjà au moins égal au loyer de référence majoré du logement concerné.

Autre point notable : la loi « pouvoir d’achat » est venue restreindre le nombre de cas dans lesquels le complément de loyer ne peut plus être demandé. Pour tous les baux signés à partir 18 août 2022, il n’est ainsi plus possible de fixer un complément de loyer lorsque le logement comporte au moins une des caractéristiques suivantes :

• Sanitaires sur le palier ;
   
• Signes d’humidité sur certains murs ;
   
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G ;
   
• Fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
   
• Vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
   
• Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
   
• Problèmes d’évacuation d'eau au cours des 3derniers mois ;
   
• Installation électrique dégradée ;
   
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

Dans quelles villes s’applique l’encadrement des loyers ?

Les logements concernés par l’encadrement des loyers sont les logements loués vides ou en location meublée appartenant au secteur privé. Ils doivent être situés dans certaines communes où le montant des loyers est très élevé. C’est pourquoi l’encadrement des loyers s’applique dans les zones dites « tendues ».

Ces zones tendues se définissent comme des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Ces zones se caractérisent par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne, notamment pour les ménages aux revenus les plus modestes, des difficultés importantes d'accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel. Par conséquent, les zones tendues présentent un niveau élevé de loyers.

Au total, 28 agglomérations listées par décret sont considérées comme zones tendues. Il s’agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse. Lorsqu’une ville appartient à une zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire. Aucun découpage par quartiers n’est appliqué.

Certaines communes appliquent des règles spécifiques. Il s’agit des villes situées dans les agglomérations suivantes : Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), Montpellier et Bordeaux.

Quel recours est possible en cas de loyer surévalué ou sous-évalué ?

2 types de recours sont possibles en cas de désaccord consécutif à l’application (ou la non-application) du loyer de référence au m² :

• D’une part, le locataire peut intenter une action en diminution d’un loyer considéré comme surévalué. S’il s’avère que le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire a ainsi la possibilité de demander au bailleur la diminution du loyer. Cette demande doit être transmise au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel). Les préfets et les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) ont, par ailleurs, la possibilité d’infliger des sanctions aux bailleurs contrevenants ;
   
• D’autre part, le bailleur peut agir pour augmenter un loyer sous-évalué. Lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

Si un litige survient entre le locataire et le bailleur, l’une ou l’autre des parties a la faculté de saisir la commission départementale de conciliation. Une absence de réponse à 4 mois de la date de renouvellement équivaut à un rejet de la demande.

Le montant du loyer que vous pouvez facturer à votre locataire, en fonction de l’emplacement, fait partie des informations à examiner avant de réaliser un investissement locatif. Découvrez l’ensemble des critères à prendre en compte pour savoir quel type d’investissement immobilier choisir.