Achat d'un appartement à la montagne : comment bénéficier d'une défiscalisation ?

Vous projetez d’acheter un bien immobilier à la montagne ? Vous envisagez de ne l’occuper que quelques semaines par an et de le louer le reste du temps ? Les dispositifs LMNP et Jeanbrun peuvent vous aider à réduire vos impôts.

Acheter un appartement à la montagne, c’est à la fois un moyen de se faire plaisir et de diversifier son patrimoine. Mais cela peut aussi être l'occasion de réduire ses impôts grâce au dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou Jeanbrun. L'achat d'un appartement à la montagne en défiscalisation s'intègre donc de façon harmonieuse dans une stratégie patrimoniale.

Investissement à la montagne : les avantages du dispositif LMNP

Dans le cadre de l'achat d'un appartement à la montagne comme pour tout investissement immobilier, le LMNP offre à l’investisseur de nombreux avantages :

• D’abord, l’investisseur peut neutraliser la fiscalité sur ses revenus locatifs en déduisant de ces derniers les charges auxquelles il a dû faire face dans le cadre de son investissement locatif à la montagne (intérêts d’emprunt, charges locatives…)⁽¹⁾.
• Ensuite, l’investisseur peut amortir le prix de son appartement à la montagne de manière linéaire, sur plusieurs années⁽¹⁾.

Pour rappel, plusieurs critères doivent être réunis pour pouvoir être éligible au statut LMNP. Il est notamment nécessaire d’acheter un logement (neuf ou ancien) et de le louer meublé, à une personne physique ou morale. De plus, les revenus locatifs issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou 50 % du revenu global. Autre point : l’investisseur doit réaliser son acquisition en son nom propre et non pas par l’intermédiaire d’une société familiale.

Si vous ne remplissez pas tous ces critères, vous pouvez peut-être tout de même investir en LMP (loueur en meublé professionnel) pour votre d'achat d'appartement à la montagne.

LMNP en résidence de tourisme : des atouts supplémentaires

Le LMNP en résidence de tourisme présente des avantages supplémentaires. En effet, ce dispositif de défiscalisation permet de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le prix d’achat du bien immobilier⁽²⁾. Cet avantage fiscal est subordonné à deux conditions :

• L’acquisition du bien doit obligatoirement avoir lieu dans l’immobilier neuf. Autrement dit, vous ne pouvez pas récupérer la TVA si vous achetez un appartement ancien dans une résidence de tourisme ouverte depuis déjà plusieurs années.
• La résidence de tourisme doit être gérée par un exploitant professionnel. L’exploitant doit impérativement fournir au locataire, en plus d’un logement meublé, au moins trois prestations hôtelières parmi lesquelles le petit déjeuner, le ménage quotidien, la fourniture du linge de maison ou la remise des clés. Dans ce cas, l’administration fiscale considère que l'investisseur particulier dispose à la fois du statut LMNP et du statut para-hôtelier.

Acheter un appartement à la montagne avec le dispositif Jeanbrun

Dès 2026, le dispositif Jeanbrun offre une nouvelle voie pour défiscaliser via l’amortissement annuel du bien immobilier. Le propriétaire déduit entre 3,5 % et 5,5 % d'une base représentant 80 % du prix d’acquisition (hors foncier) de ses revenus imposables
La déduction maximale annuelle varie entre 8 000 € et 12 000 € selon le type de loyer choisi : intermédiaire, social ou très social
Ce dispositif est ouvert aux appartements neufs ou anciens fortement rénovés sur l’ensemble du territoire L’investisseur doit s’engager à louer nu pendant au moins 9 ans.
Pour en savoir plus, découvrez notre contenu sur le dispositif Jeanbrun.

(1) Conformément au dispositif LMNP, le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges (intérêts d’emprunt et assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire et frais de dossier, frais de garantie, par exemple). Le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens mobiliers pendant 7 à 10 ans et immobiliers pendant 20 à 40 ans à condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan. Si les charges déduites sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat de la balance est nul ou déficitaire, ce qui entraînera pour le loueur en meublé non professionnel des loyers non-fiscalisés. Le statut de loueur non professionnel peut être conservé tant que les recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an, ou que leurs montants ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal de l’investisseur et lorsqu’aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. L’éligibilité au dispositif LMNP n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier-investissement.com/investisseurs-lmnp/

(2) Le Dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnel) permet une récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition, soit 20% du prix HT du bien. La TVA est définitivement acquise après 20 ans d’exploitation. En cas de cession du bien ou de cessation de l’activité éligible au dispositif avant le délai de 20 ans, il sera nécessaire de rendre une partie de la TVA restituée au prorata du nombre d’années de détention du bien.