Comment faire un premier investissement locatif ?

Vous avez un projet d’investissement en cours ? Vous vous demandez comment faire un premier achat immobilier ? Retrouvez toutes les réponses à vos questions dans cet article.

Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?

Avant de vous lancer dans l’immobilier locatif, il est fortement recommandé de réaliser un bilan patrimonial complet. Pour cela, vous pouvez notamment vous adresser à votre conseiller bancaire ou à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Cet exercice consiste à inventorier l’ensemble de vos placements financiers et de vos biens immobiliers (votre résidence principale, vos résidences secondaires…) afin de réaliser une analyse complète de votre situation familiale, fiscale et financière. Le bilan patrimonial permet de déterminer si un investissement locatif est la meilleure option pour votre profil. Il permet aussi de savoir quel type d’investissement locatif est le mieux indiqué dans votre cas : acquisition d’une petite surface dans une ville étudiante, achat d’un appartement dans une résidence services, investissement dans des locaux commerciaux… Le bilan patrimonial est une analyse fine qui prend en compte vos objectifs patrimoniaux et votre appétence au risque.

Après l’étape du bilan patrimonial, vous devez définir un budget pour un premier investissement locatif. Faites le point sur votre épargne disponible et le montant que vous pourriez emprunter. Pour vous aider, VINCI Immobilier met à votre disposition un simulateur de capacité d’emprunt.

Une fois que vous avez les idées claires sur le budget que vous pouvez consacrer à votre premier investissement immobilier, il vous faut arrêter une stratégie d’investissement en passant à la loupe cinq points incontournables :

• Le type d’investissement immobilier (achat en direct, investissement en résidence services, location vide ou meublée…)
• Le régime fiscal (micro-BIC ou régime réel dans le cadre de la location meublée non professionnelle, par exemple)
• Le taux de rendement locatif souhaité
• Les avantages fiscaux auxquels vous pouvez éventuellement prétendre
• La durée pendant laquelle vous projetez de conserver votre premier investissement immobilier. Il est en effet conseillé de penser à la revente dès l’acquisition.

Vous savez précisément quel type de bien vous souhaitez acquérir ? C’est le moment de sélectionner l’emplacement. Choisissez soigneusement le secteur géographique en tenant compte de la dynamique démographique et de l’attractivité économique du territoire. Passez en revue les différents quartiers et privilégiez ceux qui sont bien desservis par les transports en commun, possèdent suffisamment d’infrastructures commerciales, sont situés à proximité des écoles et des universités… Au cours de votre analyse, relevez les principales informations dans les annonces immobilières actuellement sur le marché : loyers, surfaces, caractéristiques et prestations des biens proposés… Ces informations vous seront précieuses, par la suite, pour fixer le bon niveau de loyer et, ainsi, louer plus rapidement.

Vous savez désormais dans quel quartier vous souhaitez réaliser votre premier investissement immobilier ? Il est temps de choisir votre logement pour investir. Si vous prévoyez de défiscaliser dans le cadre du déficit foncier, vous avez plutôt intérêt à sélectionner un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation. Si, au contraire, vous avez besoin de revenus immédiats, il peut être plus opportun d’acquérir un bien locatif en bon état. Si la qualité de construction est primordiale à vos yeux – notamment dans une perspective de plus-value –, alors l’immobilier neuf doit retenir toute votre attention. Un bien neuf offre de nombreuses garanties ainsi qu’un haut niveau de confort. Retrouvez toutes nos résidences neuves ici.

Vous avez jeté votre dévolu sur un bien et avez signé chez le notaire ? Le moment tant attendu est arrivé : vous allez pouvoir mettre en location le logement. Pour bien réussir cette étape, vous devez mettre en application quelques principes élémentaires :

• Réalisez les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location. Le bailleur doit ainsi remettre le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), la copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, l’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans, l’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) ainsi qu’un diagnostic Bruit. Ces documents doivent être réunis dans un dossier que l’on appelle le dossier de diagnostic technique (DDT).
• Publiez une annonce immobilière conforme à la réglementation. Il est notamment obligatoire, depuis le 1^er janvier 2022, de mentionner le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans l’annonce. Pensez également à préciser, dans le corps de l’annonce, les principales informations telles que le montant du loyer charges comprises, le type de bail, la localisation, le nombre de pièces, l’accès aux commerces et transports… Accompagnez le texte de belles photos immobilières.
• Faites les visites de location, si possible en les regroupant sur la même journée ou demi-journée afin d’optimiser votre temps. Prenez le temps qu’il vous faut pour sélectionner le locataire en fonction de son dossier. Afin de vous prémunir contre les loyers impayés, vous pouvez notamment faire appel à la caution ou l’assurance loyer impayé (GLI).
• Rédigez le contrat de location dans les règles de l’art. « Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d’habitation principale. Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement loué vide ou meublé) », précise à ce sujet le site internet officiel Service Public.
• Réalisez l’état des lieux d’entrée. Réalisé le jour de la remise des clés, cet état des lieux sera comparé à l’état des lieux de sortie afin de repérer, notamment, d’éventuelles dégradations dans le logement ou d’éventuels équipements manquants. « L’état des lieux d’entrée doit décrire avec précision le logement et les équipements qu’il comporte. Il constate également son état de conservation », rappelle ainsi le site Service Public.
• Déclarez votre investissement locatif. Les modalités déclaratives d’un investissement locatif diffèrent selon le type de location (location nue ou location meublée, exercée à titre non professionnel ou à titre professionnel) mais aussi du régime fiscal choisi. Ce dernier peut dépendre du montant total des recettes locatives annuelles et de la composition des autres revenus du foyer fiscal. En cas de doute, vous pouvez vous faire accompagner par un comptable professionnel.

Où investir en premier ?

Vous vous demandez quel premier investissement immobilier choisir ? Voici quelques clés pour savoir où investir en premier :

• Prenez en considération votre niveau d’imposition. Si vous êtes jeune, vous êtes probablement peu imposé. Vous pouvez donc vous orienter, par exemple, vers une petite surface dans l’ancien. S’il s’agit d’un premier investissement mais que votre carrière est déjà lancée, vous pouvez investir dans le neuf pour réduire vos impôts grâce aux avantages fiscaux.
• Calculez votre budget immobilier. Lorsqu’on est jeune, on a souvent un budget limité pour un premier achat et on souhaite souvent limiter son endettement dans la perspective de l’acquisition d’une future résidence principale. Là encore, acheter une petite surface à un prix accessible peut s’avérer pertinent.
• Investissez dans ce que vous connaissez. Si vous venez de terminer vos études, par exemple, investir dans une ville étudiante que vous connaissez et que vous avez arpentée vous permet de sélectionner le bon quartier, la bonne rue…

Quel apport dans un investissement locatif ?

Les établissements bancaires exigent généralement un apport personnel représentant au moins 10% du prix de l’acquisition. Dans certains cas exceptionnels, la banque peut consentir un prêt à 110%, c’est-à-dire un prêt sans apport.

Au-delà des contraintes imposées par les banques, l’apport personnel peut avoir certaines vertus :

• L’apport personnel peut permettre d’obtenir de meilleurs conditions d’emprunt. Le taux d’intérêt proposé par la banque peut être meilleur, mais ce n’est pas tout. Si vous disposez d’un bon apport, vous êtes en capacité de négocier certaines clauses du contrat de prêt. Vous pouvez notamment obtenir, selon les cas, la réduction voire la suppression des pénalités de remboursement anticipé, la modularité des échéances ou encore le report des échéances pendant quelques mois en cas de difficultés financières passagères.
• L’apport personnel permet également d’avoir un cashflow positif. Si certains investisseurs cherchent à réaliser une « opération blanche » en équilibrant parfaitement le montant des loyers encaissés et celui des mensualités d’emprunt, d’autres, au contraire, souhaitent que leurs recettes locatives génèrent un complément de revenus en vue de réinvestir dans l’immobilier ou sur un autre placement. Injecter de l’apport dans un investissement locatif permet soit de réduire la mensualité, soit de diminuer la durée d’emprunt. Si vous baissez la mensualité, vous augmentez la probabilité d’avoir un reliquat une fois le loyer du mois encaissé et toutes les charges payées. C’est ce qu’on appelle avoir un cashflow positif en investissement locatif.

Pour tout savoir des règles en matière d’apport et de prêt immobilier, retrouvez notre article consacré à cette thématique.

Comment tirer le bilan de son premier investissement locatif ?

Un premier investissement est aussi l’occasion d’apprendre. Voici les principaux points à passer en revue pour tirer les enseignements de votre premier investissement immobilier :

• La rentabilité attendue était-elle au rendez-vous ?
• Avez-vous dû faire face à des dépenses imprévues ?
• Avez-vous bien sélectionné votre locataire ?
• Si vous deviez effectuer un nouvel investissement, opteriez-vous pour la location nue ou meublée ?
• Quel a été l’impact fiscal de votre investissement et avez-vous besoin de réduire vos impôts en cas de nouvel investissement ?

Vous aussi, vous avez envie de réussir votre premier achat immobilier neuf ? Retrouvez tous nos conseils sur notre site. Votre conseiller VINCI Immobilier se tient également à votre disposition pour vous orienter et vous guider dans toutes vos démarches.